Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn ein Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird, erleidet die Bank einen Zinsschaden. Diesen darf sie als Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) berechnen. Sie ist gesetzlich zulässig (§ 490 BGB), aber in der Höhe oft streitig.
Wann fällt VFE an?
- Immobilie wird verkauft, Kredit muss abgelöst werden
- Umschuldung zu günstigeren Konditionen während Zinsbindung
- Kündigung durch Kreditnehmer aus persönlichen Gründen
Wann ist VFE gesetzlich ausgeschlossen?
- Nach 10 Jahren Zinsbindung mit 6-monatiger Kündigungsfrist (§ 489 BGB) → Sonderkündigungsrecht!
- Bei Tod des Kreditnehmers (je nach Vertrag)
- Wenn Bank Kredit kündigt
- Bei vereinbartem Sondertilgungsrecht: Sondertilgungen bis zur vereinbarten Grenze ohne VFE
Wie wird die VFE berechnet?
Banken verwenden zwei Methoden:
Aktiv-Passiv-Methode
Zinsschaden = Differenz zwischen vereinbartem Zins und aktuellem Wiederanlage-Zins (Bundesanleihen) × Restschuld × Restlaufzeit. Bei 3,8 % Vertragsszins und 2,5 % aktueller Rendite auf 5 Jahre, 200.000 € Restschuld: ca. 13.000 € VFE.
Aktiv-Aktiv-Methode
Vergleicht, was die Bank bei Neuvergabe erzielen würde. Ergibt oft niedrigere VFE als Aktiv-Passiv.
Typische VFE-Höhen
| Restlaufzeit | Restschuld 200.000 € | Typische VFE |
|---|---|---|
| 1 Jahr | 200.000 € | 1.000–3.000 € |
| 3 Jahre | 200.000 € | 5.000–12.000 € |
| 5 Jahre | 200.000 € | 10.000–25.000 € |
| 8 Jahre | 200.000 € | 20.000–45.000 € |
VFE prüfen und anfechten
Viele VFE-Berechnungen der Banken sind fehlerhaft. Häufige Fehler:
- Falsche Restschuld (Sondertilgungen nicht berücksichtigt)
- Zu hoher Wiederanlage-Zins angesetzt
- Bearbeitungsgebühren in VFE einberechnet (unzulässig)
Empfehlung: VFE-Berechnung von einem spezialisierten Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen lassen. Kosten: 200–500 €. Kann Tausende Euro sparen.
Strategien zur VFE-Vermeidung
- Sondertilgungsrecht nutzen: Bis zur vereinbarten Grenze jährlich tilgen
- 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht einkalkulieren beim Kauf
- VFE in Kaufpreisverhandlung einbeziehen (Verkäufer übernimmt)
- Forward-Darlehen nutzen: Anschlussfinanzierung rechtzeitig sichern ohne VFE
