Was ist eine Modernisierungsmieterhöhung?
Nach § 559 BGB darf ein Vermieter die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Das klingt viel — aber es gibt mehrere Begrenzungen.
Was gilt als Modernisierung — was nicht?
| Modernisierung (umlagefähig) | Instandhaltung (NICHT umlagefähig) |
|---|---|
| Wärmedämmung der Fassade | Reparatur defekter Heizung |
| Einbau neuer Heizungsanlage (effizienter) | Erneuerung abgenutzter Rohre |
| Aufzug einbauen (wo keiner war) | Aufzug reparieren |
| Fenster (neue Wärmeschutzverglasung) | Fenster reparieren |
| Barrierereduzierung (Rampe, breitere Türen) | Normale Malerarbeiten |
| Glasfaser-/Breitbandanschluss | Kabelnetz reparieren |
Mischarbeiten: Wenn Modernisierung mit Instandhaltung kombiniert wird (z. B. Dach erneuern + dämmen), müssen die Kosten aufgeteilt werden — nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig.
Berechnung der Mieterhöhung
Formel: Modernisierungskosten × 8 % / 12 = monatliche Mieterhöhung pro Wohnung
Beispiel:
Fassadendämmung Gebäude: 120.000 €
Anteil für 60 m² Wohnung (10 % Anteil): 12.000 €
Jahreserhöhung: 12.000 × 8 % = 960 €
Monatliche Erhöhung: 80 €/Monat
Die Kappungsgrenze: Schutz für Mieter
Die Modernisierungsmieterhöhung darf innerhalb von 6 Jahren die Miete um maximal 3 €/m² erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB).
Beispiel: 60 m² Wohnung, bisherige Miete 800 €:
Maximale Erhöhung: 60 × 3 € = 180 €/Monat
Wenn die berechnete Erhöhung 200 €/Monat wäre → auf 180 € gedeckelt
Ankündigungspflicht: Was Vermieter tun müssen
- Ankündigung mindestens 3 Monate vor Baubeginn schriftlich
- Inhalt: Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtliche Dauer, voraussichtliche Mieterhöhung
- Kostenaufstellung nach Abschluss der Arbeiten
- Mieter haben 2 Monate Zeit für Sonderkündigungsrecht nach Ankündigung
Was Mieter nicht akzeptieren müssen
- Maßnahmen, die Härtegründe darstellen (Einkommensverhältnisse, Umzugsbelastung, Alter)
- Inkorrekte Kostenaufteilung (Instandhaltung als Modernisierung deklariert)
- Formfehler in der Ankündigung (fehlende Kostenschätzung)
Checklist: Modernisierungsmieterhöhung prüfen
- [ ] Ist die Maßnahme echte Modernisierung oder Instandhaltung?
- [ ] Wurde korrekt aufgeteilt (Misch-Maßnahmen)?
- [ ] Wurde die Kappungsgrenze (3 €/m² in 6 Jahren) eingehalten?
- [ ] War die Ankündigung form- und fristgerecht?
- [ ] Gilt Mietpreisbremse — beeinflusst sie die Grenze?
