Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete — den Rahmen, innerhalb dessen Vermieter Miete erhöhen können. Er wird von Gemeinden oder Interessenverbänden (Mieterverein + Haus & Grund) erstellt und alle 2 Jahre aktualisiert. Wie in unserem Mietrecht-Ratgeber beschrieben, ist er die wichtigste Grundlage für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
| Einfacher Mietspiegel | Qualifizierter Mietspiegel |
|---|---|
| Anerkannte Übersicht ortsüblicher Mieten | Wissenschaftlich erhoben, repräsentativ |
| Kann von Gemeinde oder Verbänden erstellt sein | Muss wissenschaftlich anerkannte Methode haben |
| Richtwert — nicht bindend | Gesetzlich stärker geschützt |
| Alternativ: Sachverständigengutachten, 3 Vergleichswohnungen | Widerlegung schwieriger (Mieter müssen Gegengutachten) |
Wie liest man einen Mietspiegel?
Typischer Aufbau:
- Wohnungsgröße (m²) wählen (z. B. 50–70 m²)
- Baujahr des Gebäudes wählen (z. B. 1971–1990)
- Ausstattung bestimmen (einfach / mittel / gut)
- Lage einordnen (einfach / mittel / gut)
- → Spannenwert aus Tabelle ablesen (z. B. 8,50–11,20 €/m²)
Mieterhöhung auf Vergleichsmiete: Schritt für Schritt
- Aktuellen Mietspiegel der Gemeinde holen (oft online verfügbar)
- Wohnung einordnen (Größe, Baujahr, Ausstattung, Lage)
- Ortsübliche Vergleichsmiete ablesen
- Prüfen: Aktuelle Miete + 20 % (Kappungsgrenze) = Zielmiete maximal
- Schriftliche Mieterhöhung mit Mietspiegel-Verweis
- Fristen beachten: 12 Monate seit letzter Erhöhung, 3 Monate Zustimmungsfrist
Was wenn kein Mietspiegel existiert?
Ohne Mietspiegel muss die ortsübliche Miete anderweitig belegt werden:
- 3 konkrete Vergleichswohnungen mit ähnlicher Ausstattung und Lage
- Sachverständigengutachten (500–2.000 €)
- Mietdatenbank (in manchen Städten verfügbar)
Häufige Fehler bei Mieterhöhungen
- Falsches Mietspiegel-Rasterfeld gewählt (falsche Ausstattung oder Baujahr)
- Kappungsgrenze überschritten (max. +20 % in 3 Jahren)
- Formfehler: Kein konkreter Mietspiegel-Verweis
- Zu kurze Frist: Muss Monat 1 + 2 Monate Zustimmungsfrist = frühestens nach 3 Monaten wirksam
