Was ist der Mietpreisspiegel?
Der Mietpreisspiegel (auch: Mietspiegel) ist ein offizielles Dokument, das die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in einer Gemeinde abbildet. Er basiert auf tatsächlichen Mietverträgen der letzten vier bis sechs Jahre — nicht auf Angebotsmieten aus Inseraten. Vermieter dürfen die Miete bei Neuvermietung nur bis zu einem bestimmten Aufschlag gegenüber dem Mietpreisspiegel verlangen.
Seit dem Mietspiegelreformgesetz 2022 sind Gemeinden ab 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Qualifizierte Mietspiegel (nach anerkannten wissenschaftlichen Standards) sind juristisch besonders bindend.
Welche Mietwerte enthält der Mietspiegel?
Ein Mietspiegel gliedert Wohnungen nach:
- Wohnungsgröße (z. B. unter 40 m², 40–60 m², über 60 m²)
- Baujahr (vor 1950, 1950–1970, 1970–1990, nach 1990 etc.)
- Lage (einfache, mittlere, gute Lage nach Lagekarte)
- Ausstattungsmerkmale (Bad, Heizung, Küche, Zustand)
Für jede Kombination gibt der Spiegel einen Mittelwert und oft Spannen aus. Der ermittelte Wert ist die ortsübliche Vergleichsmiete für genau diesen Wohnungstyp.
Mietpreisbremse und Mietspiegel: Der Zusammenhang
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — der Mietspiegel bestimmt also den Rahmen. Ausnahmen:
- Neubau nach Oktober 2014 (kein Mietpreisbremsen-Schutz)
- Wenn Vormieter höhere Miete zahlte, darf Vormietermiete beibehalten werden
- Umfassend modernisierte Wohnungen (Ausnahmeregelung)
Mieterhöhung und der Mietspiegel
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen — aber mit Grenzen:
- Maximal 20 % Erhöhung in 3 Jahren (Kappungsgrenze — in vielen Städten nur 15 %)
- Begründung mit Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen
- Mieter hat 2 Monate Bedenkzeit nach Erhöhungsschreiben
Mehr zur Mieterhöhung: Mieterhöhung korrekt durchsetzen. Was Vermieter als Werbungskosten absetzen können: Steuerliche Absetzbarkeit für Vermieter.
