Makler: Was schuldet er Ihnen wirklich?
Viele Käufer und Verkäufer wissen nicht, was ein Makler rechtlich leisten muss — und zahlen trotzdem die Provision. Dabei gibt es Fälle, in denen die Provision entfallen kann. Dieser Guide zeigt, was Makler schulden und wann Sie nicht zahlen müssen.
Die Pflichten des Maklers
Gegenüber dem Verkäufer
- Tätigkeitspflicht: Der Makler muss aktiv tätig werden — Exposé erstellen, Anzeigen schalten, Besichtigungen durchführen
- Interessenwahrungspflicht: Er muss die Interessen des Auftraggebers wahren (nicht beides gleichzeitig — Verkäufer UND Käufer maximal gleichzeitig vertreten)
- Informationspflicht: Muss alle ihm bekannten relevanten Informationen weitergeben
- Rechenschaftspflicht: Muss über Vermarktungsstand berichten
Gegenüber dem Käufer
- Keine aktive Beratungspflicht (außer wenn beauftragt)
- Wahrheitspflicht: Keine falschen Angaben über das Objekt
- Offenbarungspflicht: Muss ihm bekannte Mängel mitteilen
Wann entfällt die Provision?
1. Doppelprovisionsverbot
Seit 2020 gilt bei Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Ein Verkäufer, der den Makler allein beauftragt, kann nicht die volle Provision auf den Käufer abwälzen.
2. Makler hat den Kauf aktiv verhindert
Wenn der Makler durch sein Verhalten den Abschluss verhindert hat — z.B. durch falsche Informationen, die den Käufer abgeschreckt haben — entfällt die Provision.
3. Keine kausal herbeigeführte Vermittlung
Die Provision ist nur geschuldet, wenn der Makler kausal zum Kauf beigetragen hat. Wenn Sie das Objekt bereits aus anderen Quellen kannten und der Makler nur "nachträglich" auftaucht: Provision anfechtbar.
4. Schlechtleistung
Bei nachgewiesener grober Pflichtverletzung (keine Aktivität trotz Alleinauftrag, Falschangaben, Interessenkonflikt) kann die Provision entfallen oder gemindert werden.
Die Provision seit 2020: Was gilt?
- Bei Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher: Provision wird geteilt (50/50)
- Wer beauftragt hat zahlt mindestens die Hälfte
- Meist 3,57 % je Seite (inkl. 19 % MwSt.) = 7,14 % gesamt
- Manche Länder: Makler arbeitet nur für eine Seite (dann volle Provision von dieser)
Checkliste: Bevor Sie den Maklervertrag unterschreiben
- ☐ Was ist die genaue Provision (in % inkl. MwSt.)?
- ☐ Alleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag?
- ☐ Laufzeit des Vertrags? Kündigungsmöglichkeit?
- ☐ Welche Leistungen sind konkret vereinbart (Fotos, Anzeigen, Besichtigungen)?
- ☐ Wie oft und wann berichtet der Makler über den Stand?
- ☐ Was passiert wenn der Makler nichts bewirkt?
Was tun bei Schlechtleistung?
- Schriftlich bemängeln und Frist setzen
- Wenn Alleinauftrag: Nach Fristablauf schriftlich kündigen
- Wenn Schaden entstanden: Anwalt und Schadensersatz prüfen
- Beschwerden: IVD-Schlichtungsstelle, Verbraucherschutz
Mehr: Maklervertrags-Typen | Provision verhandeln | Guten Makler finden.
