Ein gutes Exposé ist der erste Eindruck Ihrer Immobilie bei potenziellen Käufern oder Mietern — und oft der entscheidende. Wer hier spart oder nachlässig ist, verliert Interessenten, erzielt niedrigere Preise und braucht länger bis zum Abschluss. Hier erfahren Sie, wie Sie ein professionelles Exposé erstellen.
Was ist ein Exposé?
Das Exposé (auch: Immobilienexposé oder Objektbeschreibung) ist das Verkaufs- oder Vermietungsdokument Ihrer Immobilie. Es enthält alle wesentlichen Informationen über das Objekt — von Lage und Größe über Ausstattung bis zu Preis und Kontakt. Es wird online (ImmoScout24, Immowelt) und offline (Printflyer, E-Mail) eingesetzt.
Pflichtangaben im Exposé
Einige Angaben sind gesetzlich vorgeschrieben — insbesondere durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und das Fernabsatzrecht:
- Energieausweis-Daten: Energieeffizienzklasse, Energieverbrauch oder -bedarf, Heizungsart, Ausstellungsjahr müssen zwingend im Exposé erscheinen
- Wohnfläche: Angabe in m² (Berechnungsgrundlage, z.B. WoFlV)
- Anzahl Zimmer
- Kaufpreis oder Kaltmiete
- Ggf. Maklercourtage: Höhe und wer zahlt
- Anbieter-/Kontaktdaten
Was in ein gutes Exposé gehört
| Bereich | Inhalte |
|---|---|
| Kopf/Titel | Prägnanter Titel, wichtigste Eckdaten (Zimmer, Fläche, Ort) |
| Objektbeschreibung | Baujahr, Etage, Grundriss, Ausstattung, Renovierungen |
| Lagebeschreibung | Stadtteil, Infrastruktur, ÖPNV, Schulen, Nahversorgung |
| Energiedaten | Energieausweis-Klasse, Heizungsart, letztes Renovierungsjahr |
| Preisangaben | Kaufpreis, Hausgeld (bei ETW), Nebenkosten (bei Miete) |
| Fotos | Alle Räume, Außenansicht, Grundriss, ggf. Luftbild |
| Kontakt | Ansprechpartner, Telefon, E-Mail, Besichtigungsmöglichkeiten |
Professionelle Fotos — der wichtigste Faktor
Über 90 % der Immobiliensuche beginnt online — und Fotos entscheiden in den ersten Sekunden, ob jemand weiterliest oder zum nächsten Angebot scrollt.
Tipps für gute Immobilienfotos
- Nur bei Tageslicht fotografieren — Rollläden hoch, Vorhänge auf
- Alle Lichter einschalten für warme Atmosphäre
- Räume entrümpeln und aufräumen vor dem Shooting
- Weitwinkelobjektiv (aber kein Fischauge!) macht Räume größer
- Aus Augenhöhe oder leicht erhöht fotografieren — nie aus dem Knie
- Professionellen Immobilienfotografen beauftragen (200–500 €) — gut investiert
- Mindestens 15–20 Fotos: alle Zimmer, Bad, Küche, Außenansicht, Grundriss
Der Beschreibungstext: So schreiben Sie überzeugend
Ein guter Exposé-Text ist:
- Ehrlich: Nicht übertreiben — Käufer sehen Mängel bei der Besichtigung
- Konkret: "Hochwertige Eichenparkett-Böden in Wohn- und Schlafzimmer" statt "schöne Böden"
- Zielgruppengerecht: Familienhaus → Familie ansprechen; Penthouse → Anspruch betonen
- Strukturiert: Kurze Absätze, klare Gliederung
Vermeiden Sie: Superlative ("einmalig", "traumhaft"), leere Worthülsen, Fehler in Rechtschreibung und Grammatik.
Häufige Fehler im Exposé
- Keine oder schlechte Fotos (Handyfotos im Halbdunkel)
- Fehlende Energieausweis-Angaben (Bußgeldrisiko!)
- Falsche oder geschönte Wohnflächenangaben
- Unvollständiger Grundriss oder kein Grundriss
- Übertriebene Beschreibungen, die bei Besichtigung enttäuschen
- Kein klarer Ansprechpartner oder schwer erreichbarer Kontakt
Exposé für Verkauf vs. Vermietung
Bei der Vermietung legen Sie mehr Wert auf:
- Monatliche Warmmiete (aufgeteilt in Kalt + NK)
- Nebenkosten-Vorauszahlung
- Kaution, Mietbeginn
- Haustierregelung, Keller, Stellplatz
Beim Verkauf gehören zusätzlich dazu:
- Kaufpreis und Provision
- Grundbuchinformationen (Lasten, Erbbaurecht?)
- WEG-relevante Angaben (Hausgeld, Rücklage bei ETW)
- Zustand und Renovierungshistorie
Checkliste: Exposé vor Veröffentlichung
- ☑ Alle Pflichtangaben enthalten (Energieausweis, Wohnfläche, Preis)
- ☑ Mindestens 15 hochwertige Fotos
- ☑ Grundriss vorhanden und lesbar
- ☑ Objektbeschreibung ehrlich und konkret
- ☑ Lagebeschreibung mit Infrastrukturhinweisen
- ☑ Kontaktdaten vollständig und korrekt
- ☑ Text auf Rechtschreibfehler geprüft
- ☑ Preis marktkonform (Wertermittlung vorab!)
Fazit
Ein professionelles Exposé ist keine Luxus-Option, sondern eine Notwendigkeit für jeden erfolgreichen Immobilienverkauf oder -vermietung. Nutzen Sie unseren Immobilienwert-Rechner für die Preisfindung und lesen Sie unsere Tipps zur Selbstvermarktung ohne Makler sowie zur Staging-Vorbereitung für optimale Fotos.
