Kaufnebenkosten: Warum sie so wichtig sind
Kaufnebenkosten werden beim Immobilienkauf häufig vergessen oder unterschätzt. Sie betragen je nach Bundesland und ob ein Makler involviert ist zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € sind das 28.000–60.000 €.
Wie wir in unserer Kaufnebenkosten-Erklärung gezeigt haben, setzen sich diese aus mehreren Komponenten zusammen.
Kaufnebenkosten nach Bundesland (2026)
| Bundesland | GrESt | Notar/GB | Makler | Gesamt (min–max) |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 5,5–9,1 % |
| Sachsen | 3,5 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 5,5–9,1 % |
| Hamburg | 4,5 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 6,5–10,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 7,0–10,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 7,0–10,6 % |
| Hessen | 6,0 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 8,0–11,6 % |
| Berlin | 6,0 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 8,0–11,6 % |
| NRW | 6,5 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 8,5–12,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 8,5–12,1 % |
| Brandenburg / Thüringen | 6,5 % | ~2,0 % | 0–3,57 % | 8,5–12,1 % |
Was steckt hinter den einzelnen Kostenpunkten?
Grunderwerbsteuer
Fällt für jedes Grundstück-/Immobiliengeschäft an. Keine Ausnahmen für Familien oder Erstkäufer (anders als in UK oder USA). Muss innerhalb 1 Monat nach Steuerbescheid gezahlt werden.
Notar- und Grundbuchkosten
- Notargebühren: Nach GNotKG — ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: 0,3–0,8 % (Umschreibung + Auflassungsvormerkung)
- Gesamt: Bei 400.000 € ca. 6.000–8.000 €
Maklercourtage
- Seit 2020: Hälftige Teilung. Käufer zahlt 2,975–3,57 %
- Manche Angebote ohne Provision ("provisionsfrei") — dann trägt Verkäufer die volle Courtage
Eigenkapital für Kaufnebenkosten: Warum das entscheidend ist
Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel NICHT. Sie brauchen mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital — plus idealerweise 20 % des Kaufpreises. Wer weniger hat, muss mit schlechteren Konditionen rechnen (höherer Zinssatz = mehr Kosten über Laufzeit).
