Warum eine Checkliste beim Immobilienkauf unverzichtbar ist
Bei einem Kauf für 300.000–600.000 € kann ein übersehener Mangel oder Rechtsproblem schnell 20.000–100.000 € kosten. Diese Checkliste deckt alle kritischen Bereiche ab — zum Abhaken vor dem Kauf.
Phase 1: Vor der Besichtigung
- [ ] Budget realistisch festlegen (Eigenkapital + max. Rate = 35 % Nettoeinkommen)
- [ ] Finanzierungsrahmen mit Bank klären (Vorausgenehmigung)
- [ ] Suchkriterien definieren (Lage, Größe, Typ, Zustand, Preisobergrenze)
- [ ] Zielregion researchen (Mietspiegel, Kaufpreise, Entwicklung)
- [ ] Immobilienmakler vs. Privatverkauf: Strategie festlegen
Phase 2: Besichtigung
- [ ] Grundriss vor Ort mit tatsächlichem Grundriss vergleichen
- [ ] Feuchtigkeitsflecken: Wände, Decken, Keller, Dachboden
- [ ] Schimmel prüfen: Ecken, hinter Möbeln, Fensterlaibungen
- [ ] Fenster: öffnen und schließen, Dichtungen, Verglasung
- [ ] Heizungsanlage: Baujahr, Typ, letzter Service
- [ ] Elektrik: Sicherungskasten (Schmelzsicherungen = veraltet!)
- [ ] Wasserleitungen: Bleileitungen (vor 1970), Rost
- [ ] Dachboden: Dämmung, Unterspannbahn, Zustand Balken
- [ ] Keller: Feuchtigkeit, Risse, Nutzbarkeit
- [ ] Nachbarschaft besuchen (Lärm, Gerüche, Nachbarn)
- [ ] Mehrere Besichtigungen (unterschiedliche Tageszeiten und Wetter)
Phase 3: Dokumente prüfen
- [ ] Grundbuchauszug anfordern (Abt. I: Eigentümer, Abt. II: Lasten, Abt. III: Hypotheken)
- [ ] Energieausweis vorlegen lassen (Pflicht!)
- [ ] Baujahr und Baugenehmigungen prüfen
- [ ] Altlastenkataster beim Umweltamt prüfen
- [ ] Baulastenverzeichnis prüfen (beim Baurechtsamt)
- [ ] Bebauungsplan: Was darf gebaut werden, was nicht?
- [ ] Bei ETW: WEG-Unterlagen (Protokolle, Abrechnung, Rücklage, Wirtschaftsplan)
Phase 4: Bewertung und Preis
- [ ] Vergleichspreise recherchieren (Immoscout, Immonet, Gutachterausschuss)
- [ ] Online-Wertermittlung als Anhaltspunkt
- [ ] Bei Unsicherheit: Sachverständigen beauftragen
- [ ] Sanierungs- und Renovierungsbedarf kostenmäßig schätzen (Handwerker-Angebote)
- [ ] Kaufnebenkosten berechnen (GrESt + Notar + Makler = 7–15 %)
- [ ] Reservepreis festlegen (Mindest-Kaufpreisgrenze)
Phase 5: Finanzierung
- [ ] Mindestens 3 Banken vergleichen (Direktbanken + Hausbank + Vermittler)
- [ ] Effektivzins vs. Nominalzins verstehen
- [ ] Sondertilgungsoptionen verhandeln
- [ ] Zinsbindung wählen (10, 15, oder 20 Jahre?)
- [ ] Finanzierungsbestätigung vor Kaufvertrag einholen
- [ ] KfW-Fördermittel prüfen (besonders bei energieeffizientem Gebäude)
Phase 6: Kaufvertrag
- [ ] Entwurf mindestens 14 Tage vor Termin anfordern
- [ ] Jeden Punkt lesen (nicht überfliegen!)
- [ ] Grundbuchlastenfreiheit im Vertrag sicherstellen
- [ ] Gewährleistungsausschluss prüfen und ggf. Klauseln verhandeln
- [ ] Übergabedatum und -bedingungen klären
- [ ] Einbauküche und Zubehör schriftlich festhalten
- [ ] Bei Unsicherheit: Anwalt/Notar vorab fragen
Phase 7: Nach dem Kauf
- [ ] Kaufpreis erst überweisen wenn Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- [ ] Übergabeprotokoll erstellen (Zählerstände, Schlüssel, Mängel)
- [ ] Versicherungen abschließen (Gebäude, Hausrat)
- [ ] Finanzamt: Grundsteuerbescheid abwarten und prüfen
- [ ] GrESt-Bescheid: Zahlung innerhalb Frist!
