Wer keine Ersparnisse hat, muss trotzdem nicht auf den Immobilienkauf verzichten — zumindest nicht immer. Die sogenannte Vollfinanzierung (auch 110 %-Finanzierung) ermöglicht den Kauf ohne Eigenkapital. Aber sie hat ihren Preis.
Was bedeutet Vollfinanzierung?
Bei einer normalen Baufinanzierung empfehlen Banken 20–30 % Eigenkapital. Bei der Vollfinanzierung wird auch die Kaufpreiszahlung zu 100 % fremdfinanziert. Bei einer 110 %-Finanzierung werden zusätzlich die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) mitfinanziert.
Wann geben Banken Vollfinanzierungen?
- Bei sehr guter Bonität des Kreditnehmers (keine negativen Schufa-Einträge, sicheres Einkommen)
- Bei sehr gutem Beleihungsobjekt (Top-Lage, guter Zustand)
- Bei hohem Einkommen im Verhältnis zum Kreditbetrag
- Manche Banken finanzieren bis 100 % LTV (Loan-to-Value), einige bis 110 %
Was kostet die Vollfinanzierung mehr?
| Finanzierung | Eigenkapital | Zinsaufschlag | Beispiel (300.000 €, 10 J.) |
|---|---|---|---|
| Standard (80 % LTV) | 60.000 € (20 %) | — | 3,5 % → 1.500 €/Monat |
| Hoch (90 % LTV) | 30.000 € (10 %) | 0,3–0,5 % | 3,9 % → 1.575 €/Monat |
| Voll (100 % LTV) | 0 € | 0,6–1,0 % | 4,3 % → 1.650 €/Monat |
| 110 % (inkl. NK) | 0 € | 1,0–1,5 % | 4,7 % → 1.740 €/Monat |
Über 20 Jahre Laufzeit kann der Zinsaufschlag bei 300.000 € Kredit schnell 20.000–40.000 € mehr bedeuten.
Risiken der Vollfinanzierung
- Negativer Eigenkapitalpuffer: Sinken die Immobilienpreise, sind Sie schnell "underwater" — Schulden > Immobilienwert
- Kein finanzieller Puffer: Ungeplante Reparaturen können die Liquidität ernsthaft gefährden
- Zinsänderungsrisiko: Bei steigenden Zinsen und laufendem Kredit droht Anpassungsschock
- Bankrisiko: Kreditkündigung bei Bonitätsverschlechterung theoretisch möglich
Wann kann sich eine Vollfinanzierung trotzdem lohnen?
- Wenn der Mietmarkt so teuer ist, dass die Kreditrate niedriger ist als die Miete
- Wenn Sie in einer Top-Lage kaufen und sicher steigende Preise erwarten
- Wenn Ihr Einkommen sehr stabil und hoch ist (Beamte, Ärzte, gut verdienende Angestellte)
- Wenn Sie Eigenkapital haben, es aber nicht einsetzen wollen (Liquiditätserhalt)
Alternativen zur Vollfinanzierung
- Elterndarlehen: Zinsgünstiger Kredit von den Eltern als Eigenkapitalersatz
- Förderungen: KfW-Programm 124 oder Landesförderung als ergänzendes Eigenkapital
- Bausparvertrag: Langfristig ansparen — dann mit mehr Eigenkapital kaufen
- Warten: 2–3 Jahre konsequent sparen und dann mit Eigenkapital kaufen
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Fazit
Vollfinanzierung ist möglich, aber kein risikofreier Weg. Wer in einer teuren Mietstadt kaufen will, ein stabiles Einkommen hat und eine Top-Immobilie im Auge hat, kann es verantwortungsvoll angehen. Für alle anderen gilt: Erst sparen, dann kaufen — und mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln stemmen.
