Was ist die Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung bei Denkmälern) ist eine der attraktivsten Steuerförderungen im deutschen Immobilienrecht. Sie ermöglicht es Investoren, die Sanierungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie in kurzer Zeit vollständig steuerlich abzusetzen — bei weit höheren Sätzen als bei normalen Immobilien.
Geregelt in § 7i EStG (Vermieter) und § 10f EStG (Selbstnutzer).
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
| Nutzung | AfA auf Sanierungskosten | Zeitraum |
|---|---|---|
| Vermietung (§ 7i) | 9 % p.a. in den ersten 8 Jahren, dann 7 % p.a. für 4 Jahre | 12 Jahre gesamt = 100 % abgeschrieben |
| Selbstnutzung (§ 10f) | 9 % p.a. für 10 Jahre | 10 Jahre = 90 % abgeschrieben |
| Normale Immobilie (§ 7 Abs. 4) | 2 % p.a. auf den Gebäudeanteil | 50 Jahre |
Rechenbeispiel: Steuervorteil durch Denkmal-AfA
Sanierungskosten: 200.000 € | Denkmal-AfA Jahr 1: 9 % = 18.000 €
Steuerersparnis Jahr 1: 18.000 € × 42 % = 7.560 €
Über 8 Jahre (9 %): Gesamtvorteil ≈ 60.480 €
Plus 4 Jahre à 7 %: weitere 23.520 €
Gesamtvorteil: ca. 84.000 € Steuerersparnis auf 200.000 € Sanierungskosten
Je höher der persönliche Steuersatz, desto attraktiver die Denkmal-AfA. Bei 45 % Spitzensteuersatz entstehen noch höhere Ersparnisse. Mehr zu Immobilienabschreibungen: Immobilien-AfA berechnen.
Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
- Die Immobilie muss offiziell als Baudenkmal anerkannt sein (Denkmalschutzbehörde)
- Die Sanierung muss vor dem Kauf mit der Behörde abgestimmt werden (Modernisierungsbescheinigung)
- Die Maßnahmen müssen denkmalgerecht sein (kein beliebiger Umbau)
- Der Käufer muss die Modernisierungsbescheinigung von der Denkmalbehörde einholen
- AfA gilt nur für Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis selbst
Risiken bei Denkmalimmobilien
- Hohe Kaufpreise: Denkmalimmobilien werden oft stark überteuert verkauft (Vertriebsaufschlag)
- Lage oft B/C: Viele Denkmalimmobilien liegen in strukturschwachen Regionen
- Auflagen: Sanierung nur mit Behördengenehmigung, Einschränkungen bei Gestaltung
- Instandhaltung: Alte Bausubstanz erfordert oft teurere Wartung
- Mietrendite: Trotz Steuerersparnis oft unterdurchschnittliche Nettomietrenditen
Im Vergleich zu normalen Mietwohnungen sollten Sie die Denkmalimmobilie nicht nur nach Steuerersparnis bewerten. Mehr zum Aufbau eines Immobilienportfolios: Immobilien-Portfolio aufbauen.
