Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren (§§ 15–16 ImmoWertV) ermittelt den Wert einer Immobilie durch Vergleich mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten in ähnlicher Lage. Es ist das einfachste und direkteste Verfahren — wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Ideale Anwendung bei: ETW, Reihenhäuser, Grundstücke, standardisierte Wohnimmobilien mit vielen Vergleichsdaten.
Datenquellen für Vergleichspreise
- Gutachterausschüsse: Kaufpreisammlungen (kostenpflichtig, ca. 10–100 €) — die verlässlichste Quelle, weil tatsächliche Kaufpreise, keine Angebotspreise
- Bodenrichtwerte (BORIS): Für Grundstücke ideal, kostenlos
- ImmoScout24, Immowelt: Angebotspreise (Achtung: 5–15 % über Kaufpreis!)
- Empirica-Systeme, BulwienGesa: Professionelle Marktdaten (kostenpflichtig)
Vergleichsfaktoren und Korrekturen
Selten ist ein Vergleichsobjekt identisch. Folgende Faktoren erfordern Korrekturen:
| Faktor | Einfluss auf Preis |
|---|---|
| Baujahr (+10 Jahre neuer) | +3–8 % |
| Etage (EG vs. OG) | −5 bis +10 % |
| Zustand (gut vs. renovierungsbedürftig) | +15–30 % |
| Aufzug (vorhanden vs. nicht) | +3–8 % |
| Balkon/Terrasse | +2–5 % |
| Garagen-/Stellplatz | +3.000–15.000 € absolut |
Praxisbeispiel
ETW, 75 m², 3. OG, Berlin-Prenzlauer Berg. 3 Vergleichsverkäufe: 525.000 € (70 m², EG, kein Balkon), 580.000 € (78 m², 2. OG, Balkon), 560.000 € (72 m², 3. OG, Balkon). Normierter Preis je m²: 6.900–7.400 €/m². Unser Objekt mit Balkon: ca. 7.200 €/m² × 75 m² = 540.000 €
Einschränkungen des Verfahrens
- Zu wenig Vergleichsdaten → unzuverlässig (z. B. ländliche Lagen, Spezialimmobilien)
- Angebotspreise ≠ Kaufpreise
- Zeitliche Verzerrung: 6 Monate alter Kaufpreis kann in volatilen Märkten überholt sein
