Was ist Nießbrauch?
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist ein dingliches Recht, das dem Nießbraucher erlaubt, eine Sache zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen — also eine Immobilie zu bewohnen oder die Mieteinnahmen zu kassieren — ohne Eigentümer zu sein. Bei Immobilien wird das Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen und ist damit dauerhaft gesichert.
Das Modell: Eltern schenken die Immobilie den Kindern — behalten aber durch den Nießbrauch das Recht, lebenslang darin zu wohnen. Steuerlich clevere Gestaltung, da die Immobilie schon aus dem Erbe rausgenommen wird.
Warum ist Nießbrauch steuerlich interessant?
Der Wert einer Schenkung, der der Erbschaftsteuer unterliegt, wird um den Wert des Nießbrauchrechts gemindert. Der Nießbrauchswert hängt ab von:
- Dem Jahreswert der Nutzung (Mietwert oder tatsächliche Miete)
- Der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers
- Einem gesetzlichen Vervielfältiger (Sterbetafeln des BMF)
Rechenbeispiel: Haus im Wert von 600.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Immobilienwert | 600.000 € |
| Jahreswert Nießbrauch (Mietwert) | 18.000 € (1.500 €/Monat) |
| Nießbraucher: 65 Jahre, Vervielfältiger 11,2 | — |
| Nießbrauchswert | 201.600 € |
| Zu versteuernder Schenkungswert | 398.400 € |
| Freibetrag Kind (alle 10 Jahre) | 400.000 € |
| Schenkungsteuer | 0 € |
Ohne Nießbrauch wäre der Schenkungswert 600.000 € — über dem Freibetrag, mit entsprechender Steuer. Mit Nießbrauch bleibt man unter dem Freibetrag.
Der Freibetrag im Überblick (alle 10 Jahre erneuerbar)
| Verhältnis | Freibetrag |
|---|---|
| Eltern → Kind | 400.000 € |
| Ehegatte / Lebenspartner | 500.000 € |
| Großeltern → Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € |
Mehr zur Erbschaftsteuer auf Immobilien: Erbschaftsteuer Freibeträge für Immobilien.
Nachteile und Risiken des Nießbrauchs
- Verkaufsbeschränkung: Die Kinder können die Immobilie nicht ohne Zustimmung des Nießbrauchers verkaufen (oder der Nießbrauch muss gelöscht werden)
- Instandhaltungspflichten: Wer trägt welche Kosten? Im Vertrag regeln!
- Kein Rückgaberecht: Einmal verschenkt bleibt verschenkt — nur mit Rücktrittsklauseln im Schenkungsvertrag absicherbar
- Pflege und Schenkung: Wenn später Pflegekosten anfallen, kann das Sozialamt auf die geschenkte Immobilie zugreifen (10-Jahres-Frist § 528 BGB)
Die Schenkung mit Nießbrauch sollte immer mit einem Notar und Steuerberater abgestimmt werden. Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Mehr zur Immobilienvererbung: Immobilien vererben und verschenken.
