München: Kaufen oder Mieten — das 1-Millionen-Euro-Dilemma
In München kostet eine 3-Zimmer-Wohnung in mittlerer Lage 700.000–1.000.000 €. Die Monatsmiete für dieselbe Wohnung: 2.000–2.800 €. Das ergibt einen Kaufpreisfaktor von 30–40× — deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 20–25×. Macht Kaufen unter diesen Bedingungen noch Sinn?
Die Zahlen: München 2026
| Indikator | München (Mittellage) | Deutschland Ø |
|---|---|---|
| ETW Kaufpreis €/m² | 7.000–10.000 | 3.000–4.500 |
| Kaltmiete Neuvermietung €/m² | 18–24 | 10–14 |
| Kaufpreisfaktor | 30–40× | 18–25× |
| Bruttomietrendite | 1,8–2,5 % | 3,5–5,0 % |
| Wohnkostenvorteil Kaufen vs. Mieten | Gering bis keiner | Kaufen nach 10+ Jahren günstiger |
Wann Kaufen in München trotzdem sinnvoll ist
1. Sehr langer Zeithorizont (20+ Jahre)
München-Immobilien haben eine historisch außerordentliche Wertentwicklung: +5–7 % p.a. in den letzten 20 Jahren. Wer 25 Jahre bleibt, sieht trotz anfänglich ungünstiger Kaufpreis-Miete-Relation deutliche Gewinne.
2. Viel Eigenkapital
Wer 50 % oder mehr des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, reduziert Zinskosten erheblich. Bei 1.000.000 € Wohnung mit 600.000 € EK: Finanzierungskosten auf 400.000 € = ca. 1.400 €/Monat (3,5 %, 20 Jahre). Plus Hausgeld, Instandhaltung — aber keine Mieterhöhungsrisiken.
3. Sicherheit und Planbarkeit
Münchner Mieter leiden unter Eigenbedarfskündigungen, Mieterhöhungen und Verdrängung. Als Eigentümer: Keine Kündigung möglich, Wohnkosten planbar.
4. Kapitalerhaltung statt Rendite
In München kauft man primär zur Kapitalerhaltung — nicht zur Rendite. Mit Aktien-ETF wären 5–6 % p.a. möglich. Münchner Immobilien bieten 4–6 % Wertsteigerung + Wohnnutzung. Das ist kein Rendite-Investment, aber ein Vermögensspeicher mit Wohnqualität.
Wann Mieten in München besser ist
- Kurzer Zeithorizont (unter 10 Jahre): Kaufnebenkosten fressen Wertsteigerung
- Wenig Eigenkapital: Hohe Kreditkosten machen Kaufen teurer als Mieten
- Unsichere Lebensplanung: Job-Wechsel, Familiengründung, Umzugsoptionen wertvoller als Eigentum
- Alternatives Kapital renditestärker: Wenn Eigenkapital in ETF investiert über 20 Jahre besser performt
Beispielrechnung: Kaufen vs. Mieten München (80 m², 10 Jahre)
| Kostenpunkt | Kaufen (800.000 €, 30 % EK) | Mieten (2.200 €/Monat) |
|---|---|---|
| Monatliche Wohnkosten | ~3.200 € (Kredit + NK + IH) | 2.200 € |
| Wertsteigerung 10 J (5 % p.a.) | +519.000 € | — |
| Eigenkapital nach 10 Jahren | ~250.000 € Tilgung | — |
| Gesamtvermögen-Effekt | +Wertsteigerung, -Mehrkosten | 0 (Miete weg) |
Fazit: Bei 5 % Wertsteigerung/Jahr überwiegt Kaufen langfristig — aber erst nach ca. 12–15 Jahren Break-Even.
Prognose München 2027
- Kaufpreise: +4–7 % bis Ende 2026 (Zinsrückgang treibt Nachfrage)
- Mietpreise: +7–10 % p.a. (extremer Wohnungsmangel)
- Neubau: Stark rückläufig (Baukosten, Zinsen haben Neubau abgewürgt)
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