Immobilienmarkt München 2026 — teuer, aber nicht hoffnungslos
München ist und bleibt Deutschlands teuerster Immobilienmarkt. Nach den Korrekturen 2022/23 stabilisieren sich die Preise — und für Käufer mit ausreichend Eigenkapital und langem Atem bieten sich 2026 echte Chancen.
Aktuelle Preise in München 2026
| Immobilientyp | Preis/m² (Stadtgebiet) | Preis/m² (Umland) |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (Bestand) | 7.000 – 10.500 € | 4.500 – 7.000 € |
| Eigentumswohnung (Neubau) | 10.000 – 14.000 € | 6.500 – 9.000 € |
| Einfamilienhaus (Bestand) | 6.500 – 9.500 € | 4.000 – 6.000 € |
| Grundstück (erschlossen) | 1.800 – 3.500 €/m² | 800 – 1.500 €/m² |
Preisentwicklung München
Nach dem Höchststand 2022 (Wohnungen in München bis zu 12.000 €/m² im Innenstadtbereich) sanken die Preise 2022/23 um rund 10–20 %. 2024/2025 stabilisierten sie sich — und zeigen 2026 wieder leicht steigende Tendenz, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage.
Stadtteile im Vergleich
| Stadtteil | Preis/m² Wohnung | Charakter |
|---|---|---|
| Maxvorstadt, Schwabing, Bogenhausen | 9.000 – 13.000 € | Top-Lagen, Altbau |
| Sendling, Giesing, Haidhausen | 7.000 – 10.000 € | Aufstrebend, gute Anbindung |
| Pasing, Moosach, Neuhausen | 7.500 – 10.500 € | Familienfreundlich, stabil |
| Ramersdorf, Milbertshofen | 6.000 – 8.500 € | Günstiger, Aufwertungspotenzial |
| Umland (Unterschleißheim, Puchheim) | 5.000 – 7.500 € | Pendler, S-Bahn |
Mietmarkt München 2026
- Durchschnittliche Kaltmiete Bestand: 18–22 €/m²
- Neubaumieten: 22–30 €/m²
- Mietpreisbremse gilt in München
- Kaufpreisfaktor Bestand: 30–40 (sehr hoch)
- Bruttorendite: 2–3,5 % (niedrig)
Wo liegen Chancen 2026?
- Sanierungsbedürftige Altbauten: Preiskorrekturen größer als bei Neubauten — Aufwertungspotenzial
- Östliches Stadtgebiet (Au, Haidhausen, Ramersdorf): Noch günstiger, entwickelt sich weiter
- S-Bahn-Umland: Unterschleißheim, Dachau, Ebersberg — deutlich günstiger, gute Verbindungen
- Gewerbeumnutzungen: Büros werden zu Wohnungen umgebaut — neue Angebote entstehen
Fazit: Kaufen in München 2026?
München ist für Kapitalanleger mit Rendite-Fokus schwierig — die Kaufpreisfaktoren sind extrem hoch. Für Eigennutzer, die lange bleiben wollen, ist München nach wie vor eine sichere Wertanlage. Wer kauft, sollte:
- Mindestens 25–30 % Eigenkapital mitbringen
- 10+ Jahre Planungshorizont haben
- Im Umland oder in aufstrebenden Stadtteilen suchen
