Mietpreisbremse: Ausnahmen und wie Vermieter legal mehr verlangen dürfen

Mietpreisbremse: Was gilt, was nicht?

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gilt seit 2015 in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt". Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch sie hat viele Ausnahmen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse: Ausnahmen und wie Vermieter legal mehr verlangen dürfen

Nur in Gemeinden, die von der Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt wurden. Aktuell (2026) gilt sie u. a. in:

Alle 12 Berliner Bezirke
München und ca. 160 bayerische Gemeinden
Hamburg
Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt
Stuttgart, Freiburg, Heidelberg
NRW: Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster u. a.

Wo sie gilt: Neue Miete darf max. 10 % über dem Mietspiegel liegen.

Die wichtigsten Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Ausnahme 1: Neubau

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig waren, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse ausgenommen — egal wie oft sie weitervermietet werden.

Ausnahme 2: Umfassende Modernisierung

Wenn ein Vermieter nach dem 1. Oktober 2014 eine Wohnung so umfassend modernisiert hat, dass der Aufwand einem Neubau gleichkommt (Faustregel: > 1/3 des Neubauwertes investiert), gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Neuvermietung danach.

Ausnahme 3: Vormieter hat mehr bezahlt

Hat der Vormieter eine Miete gezahlt, die über der Mietpreisbremsgrenze lag, darf der neue Vermieter diese Miete beibehalten — auch wenn sie über 10 % des Mietspiegels liegt. Die höhere Vormiete muss dem neuen Mieter vor Vertragsschluss mitgeteilt werden.

Ausnahme 4: Möblierungszuschlag

Bei möblierten Wohnungen darf ein angemessener Zuschlag für die Möblierung berechnet werden — dieser unterliegt nicht der Mietpreisbremse. Üblich sind 15–25 % Aufschlag.

Transparenzpflicht: Was Vermieter mitteilen müssen

Pflicht	Inhalt	Frist
Auskunft über Vormiete	Vorherige Nettokaltmiete	Vor Vertragsschluss
Auskunft über Modernisierung	Art und Kosten der Maßnahmen	Vor Vertragsschluss
Ausnahme Neubau	Ersterstvermietungsdatum	Vor Vertragsschluss

Was passiert bei Verstoß?

Mieter können die überhöhte Miete rügen (§ 556g BGB) — formlos, per Brief genügt. Ab dem Monat nach der Rüge müssen Vermieter die Miete auf die zulässige Höhe senken. Zuviel bezahlte Miete nach der Rüge kann zurückgefordert werden. Vor-Rüge: keine Rückforderung möglich.