Immobilien im Ausland kaufen: Was Deutsche wissen müssen
Jedes Jahr kaufen Tausende Deutsche Immobilien im Ausland — Ferienhäuser, Altersruhesitze oder Kapitalanlagen. Doch Auslandsrecht, Steuern und Währungsrisiken machen den Kauf komplexer als im Inland.
Beliebte Länder und ihre Besonderheiten
Spanien
- NIE-Nummer: Pflicht für alle Ausländer (Identifikationsnummer für Ausländer)
- Grunderwerbsteuer: 6–10 % je nach Region (Andalusien 7 %, Madrid 6 %)
- IBI: Jährliche Grundsteuer, ca. 0,5–1 % des Katasterwerts
- Nichtresidenten-Steuer: 19–24 % auf Mieteinnahmen für EU-Bürger
- Risiko: Illegal gebaute Häuser ohne Baugenehmigung (illegale Urbanisationen) — immer Baugenehmigung prüfen!
Portugal
- NIF-Nummer: Steueridentifikationsnummer (beim Finanzamt oder Notar beantragen)
- IMT: Grunderwerbsteuer 0–7,5 % je nach Kaufpreis
- IMI: Jährliche Grundsteuer ca. 0,3–0,8 %
- Golden Visa: Investitionen ab 500.000 € können zur Aufenthaltserlaubnis führen
- NHR-Programm: Steuerprivileg für Neuansässige (10 Jahre günstige Besteuerung)
Österreich
- Sehr ähnlich zu Deutschland — geringe Sprachbarriere, ähnliches Rechtssystem
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Freizeitwohnsitze (Zweitwohnsitz): streng reguliert in Tirol und Salzburg
Steuerliche Pflichten für Deutsche im Ausland
Als Steuerpflichtiger in Deutschland müssen Sie:
- Mieteinnahmen aus dem Ausland in Deutschland versteuern (Progressionsvorbehalt)
- Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) beachten — meist zahlen Sie im Ausland, Deutschland rechnet an
- Spekulationssteuer: Auch bei Auslandsimmobilien (10-Jahres-Frist gilt!)
Finanzierung aus Deutschland
Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nur eingeschränkt. Optionen:
- Lokale Bank im Ausland: Kennt den Markt, braucht aber Bonitätsnachweise auf Spanisch/Portugiesisch
- Deutsche Bank mit Auslandserfahrung: Commerzbank, Deutsche Bank, Sparkasse international
- Beleihung deutscher Immobilien: Eigenkapital aus bestehendem Haus als Sicherheit
10 Fehler beim Auslandskauf (vermeiden!)
- Kein unabhängiger Anwalt (bilinguale Fachkraft)
- Baugenehmigung nicht geprüft (besonders Spanien!)
- Schulden am Haus nicht gecheckt (Grundbuchauszug)
- Grundbuch nicht auf Eigentümer geprüft
- Währungsrisiko ignoriert (Nicht-Euro-Länder)
- Steuerberatung in beiden Ländern fehlt
- Kaufvertrag nur auf Fremdsprache akzeptiert
- Kein Treuhandkonto für Kaufpreiszahlung
- Versicherungen im Ausland ignoriert
- Infrastrukturprobleme vor Ort nicht recherchiert
Checkliste: Auslandskauf vorbereiten
- ☑ Unabhängigen Anwalt (nicht den Makleranwalt!) beauftragen
- ☑ Steuerberater in Deutschland und vor Ort einschalten
- ☑ NIE/NIF-Nummer beantragen
- ☑ Grundbuch und Baugenehmigung prüfen
- ☑ Kreditfinanzierung vorab klären
- ☑ Saisonale Besichtigungen (Winter und Sommer!)
Weiterführende Artikel: Ferienimmobilie im Ausland | Ferienwohnung vermieten | Immobilien Crowdfunding
