Eine Ferienimmobilie im Ausland klingt verlockend: Sonne, Meer, eigene vier Wände — und vielleicht sogar Mieteinnahmen, wenn man selbst nicht dort ist. Doch der Kauf im Ausland birgt Fallstricke, die viele Käufer unterschätzen. Wer gut vorbereitet ist, kann eine rentable und genussreiche Investition treffen.
Die beliebtesten Länder für deutsche Käufer
Laut Statistiken kaufen Deutsche Ferienimmobilien am häufigsten in:
| Land | Ø Kaufpreis/m² | Mietrendite | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Spanien (Küste) | 2.200–4.500 € | 4–6 % | NIE-Nummer nötig |
| Portugal (Algarve) | 3.000–6.000 € | 4–7 % | NHR-Steuerregime möglich |
| Italien (Toskana) | 1.500–5.000 € | 3–5 % | Codice Fiscale nötig |
| Kroatien (Küste) | 2.000–5.500 € | 5–8 % | EU-Recht seit 2013 |
| Griechenland | 1.200–4.000 € | 4–6 % | Golden Visa ab 250k € |
| Österreich (Alpen) | 4.000–9.000 € | 3–4 % | Zweitwohnsitz-Beschränkungen |
Rechtliche Grundlagen: Was gilt im Ausland?
Das deutsche Recht gilt im Ausland nicht. Jedes Land hat eigene Regelungen für den Immobilienkauf durch Ausländer. Grundsätzlich wichtig:
- Eigentumsrecht: In manchen Ländern gibt es kein vollständiges Privateigentum (z.B. Erbpacht in manchen Regionen)
- Notar vs. Anwalt: In Spanien und Portugal ist ein Notar Pflicht, in England gibt es kein Notarsystem
- Grundbuch: Nicht überall gibt es ein verlässliches Grundbuch — Eigentumsnachweis sorgfältig prüfen
- Baugenehmigungen: Illegal errichtete Gebäude existieren vor allem in Südeuropa — immer Baugenehmigung prüfen
Steuern: Doppelbesteuerung vermeiden
Deutschland hat mit den meisten EU-Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Das bedeutet:
- Mieteinnahmen werden im Land der Immobilie versteuert
- In Deutschland unterliegen sie dem Progressionsvorbehalt — sie erhöhen den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen
- Gewinne beim Verkauf: Spekulationsfrist gilt im jeweiligen Land (Spanien z.B. 3 Jahre)
- Erbschaft: Deutsches und ausländisches Erbrecht können kollidieren
Checkliste: Kauf einer Auslandsimmobilie
- ☑ Lokalen Anwalt (nicht nur Makler) beauftragen
- ☑ Grundbuchauszug und Lastenfreiheit prüfen
- ☑ Baugenehmigungen aller Gebäudeteile kontrollieren
- ☑ Steueridentifikationsnummer im Kaufland beantragen (NIE, Codice Fiscale etc.)
- ☑ Doppelbesteuerungsabkommen mit Steuerberater prüfen
- ☑ Hausverwaltung vor Ort organisieren (Leerstandsmanagement)
- ☑ Versicherung: Gebäude- und Haftpflichtversicherung nach lokalem Recht
- ☑ Bankkonto im Kaufland für laufende Kosten eröffnen
- ☑ Wechselkursrisiko bei Nicht-Euro-Ländern einkalkulieren
- ☑ Community-Gebühren (Hausgemeinschaft) klären
Finanzierung im Ausland
Die meisten deutschen Banken finanzieren Auslandsimmobilien nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen. Alternativen:
- Lokale Banken: Häufig bis 60–70 % Beleihung für Ausländer
- Deutsche Eigenkapitalfinanzierung: Eigenkapital aus Deutschland + Kredit auf Inlandsimmobilien
- Spezialmakler: Einige Banken (z.B. Hypovereinsbank, Deutsche Bank) haben internationale Abteilungen
Verwaltung aus der Ferne
Eine Ferienimmobilie braucht Betreuung — auch wenn Sie nicht dort sind. Typische Kosten für eine Hausverwaltung vor Ort:
- 15–25 % der Mieteinnahmen bei aktiver Vermietung
- 100–300 € monatlich für reine Verwaltung ohne Vermietung
- Schlüsseldienst, Reinigung, kleinere Reparaturen: häufig separat
Plattformen wie Airbnb, Booking.com und VRBO ermöglichen internationale Vermietung — die steuerlichen Pflichten im Gastland bleiben aber bestehen. Mehr zur Renditeberechnung finden Sie im Ratgeber Renditerechner und unter Pflegeimmobilien als Kapitalanlage.
Fazit
Ferienimmobilien im Ausland können sinnvoll sein — als Eigennutzung, als Kapitalanlage oder als Kombination. Entscheidend ist eine gründliche Vorbereitung mit lokalem Anwalt, Steuerberater und realistischer Renditerechnung. Kaufen Sie nie ohne vollständige Rechtsprüfung — auch wenn der Makler drängt.
