Was ist Due Diligence?
Due Diligence bedeutet "gebotene Sorgfalt" — die systematische Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf in drei Dimensionen: rechtlich, technisch und wirtschaftlich. Was Profis in der Transaktionsvorbereitung tun, können Privatpersonen in abgespeckter Form selbst durchführen.
1. Rechtliche Due Diligence
Grundbuch (Pflicht!)
- Abt. I: Wer ist Eigentümer? Stimmt mit Verkäufer überein?
- Abt. II: Lasten und Beschränkungen (Wegerecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht)
- Abt. III: Grundpfandrechte — Gesamthöhe und welche Bank?
Baulastenverzeichnis prüfen
Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt (nicht im Grundbuch!): Abstandsflächenübernahme, Stellplatzverpflichtung, Höhenbeschränkungen. Ein Haus kann so stehen, dass ein Anbau unmöglich ist.
Bebauungsplan und Baurecht
- Welche Nutzung ist genehmigt? (WA, MI, MK — reines Wohngebiet vs. Mischgebiet)
- Darf ausgebaut oder angebaut werden?
- Geplante Bebauung in der Umgebung (Nachbarprojekte, Infrastruktur)?
Mietrechtliche Prüfung (bei vermietetem Objekt)
- Alle Mietverträge lesen: Miethöhe, Mietdauer, Sonderrechte des Mieters
- Zahlungshistorie prüfen (Mieter pünktlich?)
- Laufende Rechtsstreitigkeiten?
- Eigenbedarfskündigung möglich? (Kündigungsschutz beachten)
2. Technische Due Diligence
Baugutachter beauftragen
Kosten: 300–600 € für 1–2 Stunden Besichtigung. Lohnt sich fast immer. Gutachter prüft systematisch:
- Dachzustand (Schäden, Feuchtigkeit, Statik)
- Fassade und Außenwände (Risse, Feuchtigkeit)
- Keller (Feuchtigkeit, Schimmel, Schadstoffe)
- Haustechnik: Heizung (Alter, Typ, Wartungsprotokoll), Elektrik (FI-Schalter, Erdung), Sanitär
- Dachgeschoss (Dämmung, Holzschäden)
Schadstoffprüfung bei Baujahr vor 1993
- Asbestproben bei verdächtigen Materialien
- PCB in Dichtungsmassen (Baujahr 1960–1990)
- Bleipigmente in Farben (vor 1970)
3. Wirtschaftliche Due Diligence
Wertermittlung
- Verkehrswert unabhängig ermitteln (Online-Rechner + Gutachterausschuss)
- Kaufpreisfaktor berechnen: Kaufpreisfaktor-Rechner
- Vergleichspreise aus Kaufpreissammlung
Renditeberechnung
- Brutto- und Nettomietrendite berechnen
- Cashflow-Berechnung nach Finanzierung
- Instandhaltungskosten der nächsten 10 Jahre schätzen
Finanzierungscheck
- Finanzierungsbestätigung vor Angebot einholen
- LTV und Beleihungswert der Bank klären
- 3 Finanzierungsangebote vergleichen
