Was ein Exposé enthalten muss
Ein professionelles Exposé enthält laut §§ 16a EnEV und MaBV mindestens: Grundriss, Energieausweis-Kenndaten, Baujahr, Wohnfläche, Kaufpreis, Nebenkosten-Hinweis, Zustand, Lage-Beschreibung und Makler-Kontakt. Fehlt ein Pflichtfeld? Vorsicht — oft kein Zufall.
Die 7 wichtigsten Exposé-Signale
- Wohnfläche: Steht "ca." dabei? Dann kann die echte Fläche ±10 % abweichen. Immer Grundriss nachrechnen (DIN 277 vs. WoFlV — Unterschied bis 15 %)
- Baujahr: Vor 1978 → Asbestgefahr prüfen. 1960er–1980er → Fernwärme-Abhängigkeit und Sanierungsstau häufig
- Fotos: Keine Bilder von Keller, Bad, Heizungskeller? Dort sind oft die Probleme
- Energieausweis: Klasse E–H = hohe Heizkosten + Sanierungspflicht ab 2028 (GEG). Deutlichen Preisabzug kalkulieren
- Vermietungsstatus: "Vermietet" = kein sofortiger Eigenbedarf. Mietpreisangabe fehlt? Immer nachfragen — beeinflusst Rendite massiv
- Grundriss: Lange Flure, viele kleine Zimmer = ungünstige Fläche. Tragende Wände beim Umbau entscheidend
- Preis ohne Nebenkosten: Realer Kaufpreis = Angebotspreis + 8–15 % Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler, Grundbuch)
Red-Flag-Formulierungen im Exposé
- "Renovierungsbedürftig" = oft Sanierungsstau von 20.000–80.000 €
- "Charmanter Altbau" = oft keine Dämmung, alte Fenster, feuchte Keller
- "Kapitalanleger geeignet" = meist schwierig zu vermieten oder schlechte Lage
- "Direktverkauf vom Eigentümer" = kein Makler-Puffer, höheres Verhandlungsrisiko
- Kein Baujahr genannt = oft pre-1960er mit unbekannten Baumaterialien
Checkliste: Was ich vor der Besichtigung recherchiere
- Bodenrichtwert (BORIS) für PLZ prüfen
- Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses konsultieren
- Google Street View: Lage, Nachbarschaft, Parksituation
- Fluglärm-Check (DFS), Überschwemmungsgebiet (ZÜRS), Altlastenkataster
- Mietspiegel prüfen (bei Vermietung: realistische Nettomiete schätzen)
