Immobilien im Ausland: Steuerliche Pflichten für Deutsche
Ferienhaus in Spanien, Wohnung in Portugal, Mietobjekt in Kroatien — immer mehr Deutsche kaufen Immobilien im Ausland. Was viele nicht wissen: Die deutschen Steuerpflichten gehen nicht weg. Als Steuerresidenter in Deutschland müssen Sie Ihr weltweites Einkommen in Deutschland deklarieren.
Das Welteinkommensprinzip
Deutschland besteuert unbeschränkt Steuerpflichtige (= Personen mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland) auf ihr weltweites Einkommen — inklusive Mieteinnahmen aus dem Ausland.
Gleichzeitig hat das Land, in dem die Immobilie liegt, ebenfalls das Besteuerungsrecht. Ohne Regelung würden Sie doppelt zahlen. Hier kommen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ins Spiel.
Was sind Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)?
Deutschland hat mit über 90 Ländern DBAs abgeschlossen. Für Immobilieneinkünfte gilt meistens: Das Land, in dem die Immobilie liegt, hat das primäre Besteuerungsrecht. Deutschland wendet dann eine der folgenden Methoden an:
- Freistellungsmethode: Deutsche stellt ausländische Einkünfte frei — aber zieht sie als Progressionsvorbehalt heran (erhöht deutschen Steuersatz)
- Anrechnungsmethode: Deutschland rechnet die im Ausland gezahlte Steuer auf die deutsche Steuerschuld an
Praxis: Spanien als Beispiel
Sie besitzen eine Ferienwohnung in Mallorca und vermieten sie teils, teils nutzen Sie sie selbst.
- Spanische Einkommensteuer: Mieteinnahmen in Spanien werden mit Pauschalsteuersatz für Nichtresidenten besteuert (19 % für EU-Bürger)
- Deutsche Steuerpflicht: Mieteinnahmen müssen in der deutschen Steuererklärung angegeben werden (Anlage AUS)
- DBA DE-ES: Freistellungsmethode — Spanische Mieteinkünfte werden in Deutschland freigestellt, aber für Progressionsvorbehalt genutzt
Konkret: Sie zahlen Steuern auf spanische Mieteinnahmen in Spanien. In Deutschland erhöhen diese Einkünfte (Progressionsvorbehalt) Ihren Steuersatz auf das restliche Einkommen.
Meldepflichten für Deutsche mit Auslandsimmobilien
- Anlage AUS in der Einkommensteuer: Ausländische Einkünfte müssen jährlich angegeben werden
- Ausländisches Finanzamt: In den meisten Ländern müssen Nichtresidenten eine Steuererklärung einreichen
- Meldepflicht bei der Bundesbank: Ab bestimmten Schwellenwerten bei Kapitalanlagen im Ausland (§ 67 AWV)
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Bei Vererbung einer Auslandsimmobilie an deutsche Erben: Deutschland besteuert den Erbfall wenn Erblasser oder Erbe in Deutschland wohnen. Das Ausland hat eigene Erbschaftsteuerregeln. DBA für Erbschaftsteuer existieren nur mit wenigen Ländern — Doppelbesteuerung möglich!
Typische Fehler bei Auslandsimmobilien
- Ausländische Mieteinnahmen nicht in der deutschen Steuererklärung angeben (Steuerhinterziehung!)
- Keine Steuererklärung im Ausland abgeben (Bußgelder)
- Progressionsvorbehalt ignorieren (erhöht deutschen Steuersatz)
- Keine Kostendokumentation für absetzbare Werbungskosten
Checkliste: Auslandsimmobilie steuerlich absichern
- DBA mit dem Zielland prüfen (Freistellungs- oder Anrechnungsmethode?)
- Steuerberater mit Auslandsspezialisierung beauftragen
- Im Kaufjahr: Steuerberater in beiden Ländern einschalten
- Alle Einnahmen und Ausgaben dokumentieren (auch im Ausland absetzbar)
- Jährliche Anlage AUS in der deutschen Steuererklärung
- Steuernummer im Ausland beantragen (Pflicht in den meisten Ländern)
