Verkauf unter Verwandten: Scheinbar einfach, oft kompliziert
Viele Familien denken: Wir einigen uns auf einen Preis, gehen zum Notar, fertig. Aber das Finanzamt schaut genau hin — besonders wenn der Verkaufspreis weit unter dem Verkehrswert liegt. Ein zu niedriger Kaufpreis kann als Schenkung eingestuft werden, mit allen steuerlichen Konsequenzen.
Was gilt als verdeckte Schenkung?
Wenn eine Immobilie unter dem Verkehrswert verkauft wird, behandelt das Finanzamt die Differenz als Schenkung — sobald sie mehr als 30 % beträgt (laut BFH-Rechtsprechung und Faustregel). Beispiel:
Kaufpreis an Kind: 250.000 €
Differenz: 150.000 € (37,5 %)
→ Differenz wird als Schenkung eingestuft → Schenkungsteuer auf 150.000 €
(Kind hat Freibetrag 400.000 € — also hier steuerfrei, aber der Freibetrag wird aufgebraucht)
Wann ist ein Verkauf unter Wert trotzdem sinnvoll?
- Kind hat noch ausreichend Freibetrag (400.000 € alle 10 Jahre)
- Kombination mit Nießbrauch: Immobilie übertragen, Nießbrauch behalten — reduziert Schenkungswert
- Wenn Geschwister beteiligt sind: Gleichbehandlung vereinbaren (Anrechnung auf Pflichtteil)
Welchen Kaufpreis sollten Sie ansetzen?
Empfehlung: Mindestens 70 % des Verkehrswerts — dann bleibt der Deal in der Regel ohne Schenkungssteuer-Konsequenz. Bei engen Verwandten (Eltern → Kinder) auch 50–70 % möglich, wenn Freibeträge nicht erschöpft sind. Bei 100 % des Verkehrswerts: Keine Schenkungssteuer, aber normale Grunderwerbsteuer (bei Geschwistern, Großeltern — bei Eltern/Kindern/Ehepartnern ist GrEStG ausgenommen).
Grunderwerbsteuer bei Familiengeschäften
| Beziehung | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Eltern → Kind (oder Schwieger) | Befreit (§ 3 GrEStG) |
| Ehepartner | Befreit (§ 3 GrEStG) |
| Geschwister | Nicht befreit — volle GrEStG |
| Großeltern → Enkel | Befreit (direkte Linie) |
Mehr zur Schenkungssteuer: Immobilie verschenken: Steuern und Fristen. Nießbrauch als Steuerspar-Instrument: Immobilie verschenken mit Nießbrauch.
