Definition: Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert (auch: Marktwert nach BauGB § 194) ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre — ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse. Er ist ein rechtlich definierter Begriff und wird von Gutachtern, Finanzämtern, Gerichten und Banken verwendet.
Formel nach BauGB: Verkehrswert = objektiver Marktwert unter normalen Bedingungen
Definition: Was ist der Marktwert?
Marktwert ist im allgemeinen Sprachgebrauch gleichbedeutend mit Verkehrswert — jedoch ohne rechtliche Bindung. In der Praxis sagen Makler "Marktwert", Gutachter sagen "Verkehrswert". Gemeint ist dasselbe: der realistisch erzielbare Kaufpreis.
Ausnahme: Im Finanzbereich (IFRS 13) hat "Fair Value" eine leicht andere Bedeutung — dort wird der Wert unter theorisch optimalen Marktbedingungen definiert.
Wichtige Unterschiede im Überblick
| Merkmal | Verkehrswert (§ 194 BauGB) | Marktpreis (tatsächlicher Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Ja, gesetzlich definiert | Nein, individuell verhandelt |
| Ermittlung | Gutachter, ImmoWertV-Verfahren | Angebot und Nachfrage |
| Nutzung | Erbschaft, Steuer, Gericht | Kauf, Verkauf |
| Abweichung | Stichtagsbezogen, objektiv | Kann 10–20 % abweichen |
Wann spielt der Verkehrswert eine Rolle?
- Erbschaft: Finanzamt setzt Erbschaftsteuer auf Basis des Verkehrswerts (§ 151 BewG). Oft niedriger als tatsächlicher Marktwert → kann steuerlich günstiger sein
- Scheidung: Zugewinnausgleich wird auf Basis Verkehrswert berechnet
- Zwangsversteigerung: Gericht setzt Mindestgebot auf 50–70 % des Verkehrswerts
- Bankfinanzierung: Beleihungswert = ca. 80–90 % des Verkehrswerts
- Altenteil: Bei Hofübergabe wird Leibrente oft nach Verkehrswert berechnet
Warum weicht der Kaufpreis vom Verkehrswert ab?
Der tatsächliche Kaufpreis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen:
- Über Verkehrswert: emotionale Käufer, knappes Angebot, Bieterverfahren
- Unter Verkehrswert: Notverkauf, Erbschaft-Verkauf, schlechter Zustand
- Typische Abweichung: ±10–20 % in normalen Märkten
