Was ist eine Vollfinanzierung?
Bei einer Vollfinanzierung finanzieren Sie 100 % des Kaufpreises per Kredit — ohne Eigenkapital einzusetzen. Bei einer 110 %-Finanzierung werden sogar die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) mitfinanziert.
Das klingt verlockend — hat aber erhebliche Nachteile bei Zins und Risiko.
Was verlangen Banken für eine Vollfinanzierung?
- Sehr gute Bonität: SCHUFA-Score über 95 %, keinerlei negative Einträge
- Hohes, stabiles Einkommen: Monatliche Rate darf max. 35–40 % des Nettoeinkommens betragen
- Sicherer Arbeitsplatz: Unbefristete Festanstellung bevorzugt (Beamte = beste Konditionen)
- Werthaltiges Objekt: Bank bewertet die Immobilie intern — Beleihungswert muss stimmen
- Lebensversicherung / Bürgschaft: Als zusätzliche Sicherheit oft gefordert
Wie viel teurer ist eine Vollfinanzierung?
| Eigenkapitalquote | Effektivzins (2026) | Monatliche Rate (300k) | Gesamtzinsen (25 J.) |
|---|---|---|---|
| 30 % EK | 3,6 % | 1.285 € | ~105.000 € |
| 20 % EK | 3,9 % | 1.344 € | ~115.000 € |
| 10 % EK | 4,3 % | 1.424 € | ~127.000 € |
| 0 % EK (100 %) | 4,8 % | 1.529 € | ~145.000 € |
| 0 % EK (110 %) | 5,2 % | 1.615 € | ~165.000 € |
Die Vollfinanzierung kostet über 25 Jahre 40.000–60.000 € mehr Zinsen als eine Finanzierung mit 30 % Eigenkapital.
Risiken der Vollfinanzierung
- Überschuldungsgefahr: Bei Einkommensausfall keine Puffer
- Negativer Puffer: Bei Preisrückgang (wie 2022–2024) schulden Sie mehr als die Immobilie wert ist
- Anschlussfinanzierungsrisiko: In 10 Jahren müssen Sie zu möglicherweise höheren Zinsen refinanzieren — ohne EK-Puffer
- Keine Liquiditätsreserve: Jede Reparatur wird zum Problem
Wann kann eine Vollfinanzierung sinnvoll sein?
- Sie haben zwar kein EK, aber erhebliches Vermögen in Wertpapieren, das Sie nicht liquidieren wollen (Opportunitätskosten)
- Sie sind Beamter mit Unkündbarkeit und sehr sicherem Einkommen
- Die Immobilie liegt in einer sehr gefragten Lage mit stabiler Wertentwicklung
- Sie planen, innerhalb von 2–3 Jahren aus einem Erbe oder Bonus EK nachzuschieben
Alternativen zur Vollfinanzierung
- KfW-Kredit: Günstigere Konditionen, ergänzt Bankfinanzierung
- Elterndarlehen: Familie leiht EK-ähnlich zu günstigen Konditionen
- Bausparvertrag als Überbrückung: 20.000–30.000 € ansparen, dann kaufen
- Wohnriester: Vermögen aus Riester kann als EK eingebracht werden
Checklist: Vor der Vollfinanzierung prüfen
- [ ] Monatliche Rate maximal 35 % des Nettoeinkommens?
- [ ] Rücklage für Instandhaltung separat vorhanden (mind. 3 Monatsmieten als Reserve)?
- [ ] SCHUFA eingeholt und geprüft?
- [ ] Mindestens 3 Banken verglichen?
- [ ] Sondertilgungsoptionen verhandelt (für spätere EK-Einbringung)?
