Was kann ich mir leisten? Der erste Schritt zum Hauskauf
Viele angehende Käufer schauen zunächst auf Immobilien, ohne zu wissen, was sie sich tatsächlich leisten können. Das führt zu Enttäuschungen oder — schlimmer — zu einer Überfinanzierung. Der richtige Weg: zuerst Budget ermitteln, dann suchen.
Die Faustregel: Kaufpreis max. das 5-fache des Bruttojahreslohns
Eine grobe Orientierung: Der Kaufpreis sollte das 4–5-fache des Bruttojahreslohns nicht übersteigen. Bei einem Haushaltseinkommen von 80.000 € brutto wären das 320.000–400.000 €. Das ist aber nur eine erste Einschätzung — die genaue Rechnung folgt unten.
Wie Banken Ihr Budget berechnen
Banken bewilligen Kredite, wenn die monatliche Rate die Tragbarkeitsgrenze nicht überschreitet:
- Maximale Kreditrate: ca. 35–40 % des monatlichen Nettoeinkommens
- Beispiel: 4.000 € Netto/Monat → max. 1.400–1.600 € Rate
Schritt-für-Schritt: Ihr persönliches Budget ermitteln
- Monatliches Nettoeinkommen ermitteln (alle Einnahmen, seriös kalkuliert)
- Feste Ausgaben abziehen (Miete, Versicherungen, Lebensmittel, Auto usw.)
- Max. Kreditrate = 35 % des Nettos (Bank-Faustformel)
- Kaufpreis berechnen: (Rate × 12) / (Zinssatz + Tilgungssatz) × 100
Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Nettohaushaltseinkommen | 5.000 €/Monat |
| Max. Rate (35 %) | 1.750 €/Monat |
| Zinssatz aktuell | 3,8 % p. a. |
| Tilgungssatz (empfohlen) | 2,0 % p. a. |
| Annuität total | 5,8 % = 580 € je 100.000 € |
| Kreditbetrag (1.750 / 5,8 × 1.000) | ca. 302.000 € |
| Eigenkapital (20 %) | ca. 75.000 € |
| Kaufbudget gesamt | ca. 377.000 € |
| abzgl. Nebenkosten (12 %) | - 45.000 € |
| Realer Kaufpreis max. | ca. 332.000 € |
Eigenkapital: Wie viel ist nötig?
- Minimum: 10–15 % Eigenkapital (nur für Nebenkosten + kleiner Puffer)
- Standard: 20–25 % Eigenkapital (deckt Nebenkosten + Anzahlung)
- Optimal: 30–40 % Eigenkapital (deutlich bessere Zinsen)
Jede 10-Prozent-Erhöhung des Eigenkapitalanteils senkt den Zinssatz um ca. 0,2–0,5 Prozentpunkte.
Typische Denkfehler beim Budgetieren
- "Ich spare beim Umbau": Renovierungen werden immer teurer als geplant
- Bonus einrechnen: Nur sicheres Einkommen zählt — Bonus ist kein Pflichtbestandteil
- Zu geringe Betriebskosten: Eigenheim kostet 200–500 €/Monat laufend mehr als Miete
- Keine Reserve: Ohne 3-6 Monatsgehälter als Puffer ist jede Unvorhergesehenes ein Risiko
Weiterführende Artikel: Baufinanzierung vergleichen | Eigenkapital: Wie viel nötig? | Hauskauf-Checkliste
