Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel brauche ich wirklich 2026?

Eigenkapital 2026: Die Schlüsselgröße für jeden Immobilienkauf

Eigenkapital ist der Betrag, den Sie selbst einbringen — ohne Kredit. Es beeinflusst Zinssatz, Kreditwürdigkeit und monatliche Belastung erheblich. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung.

Mindest-Eigenkapital: Was Banken verlangen

Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel brauche ich wirklich 2026?

Formal ist kein Mindest-EK gesetzlich vorgeschrieben. Aber in der Praxis gilt:

Unter 10 % EK: Kaum eine Bank finanziert — oder nur zu sehr hohen Zinsen
10–20 % EK: Möglich, aber Aufschläge sind deutlich spürbar
20–30 % EK: Standardbereich, gute Konditionen
Ab 30 % EK: Beste Zinsen, volle Flexibilität

Wie viel EK brauchen Sie für Ihre Situation?

Situation	Empfohlenes EK	Grund
Erstimmobilie / Eigenheim	20–25 % des Kaufpreises	Nebenkosten decken + Puffer
Kapitalanlage/Vermietung	20–30 %	Banken vorsichtiger bei Renditeobj.
Riskante Lage / B-C-Stadt	25–35 %	Höheres Wertrisiko
Sehr sicheres Einkommen	15 % möglich	Bonität kompensiert geringes EK

Zinsvorteil durch mehr Eigenkapital

Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 €, Laufzeit 25 Jahre

EK-Anteil	Kredit	Zinssatz (ca.)	Monatliche Rate	Gesamtzinskosten
10 % (40.000 €)	360.000 €	4,2 %	1.945 €	ca. 223.500 €
20 % (80.000 €)	320.000 €	3,8 %	1.651 €	ca. 175.300 €
30 % (120.000 €)	280.000 €	3,5 %	1.400 €	ca. 140.000 €

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Was zählt als Eigenkapital?

Bargeld, Sparguthaben, Tagesgeld
Wertpapiere (Aktien, ETFs — zu aktuellen Kursen)
Bausparvertrag-Guthaben
Riester-Guthaben (Wohn-Riester)
Schenkungen von Eltern/Großeltern
Eigenleistungen beim Bau ("Muskelhypothek") — meist 10–15 % des Bauwertes anrechenbar
Andere Immobilien als Sicherheit (erweitert den EK-Spielraum)

Nicht als EK gewertet: Konsumkredite, Darlehen von Freunden ohne Schriftlichkeit