Was kostet ein Hausverkauf wirklich?
Viele Verkäufer kalkulieren nur den Makler ein — und werden vom Notar, der Vorfälligkeitsentschädigung oder der Spekulationssteuer überrascht. Dieser Artikel zeigt alle Kosten vollständig.
Kosten beim Hausverkauf im Überblick
| Kostenart | Betrag/Anteil | Bei 400.000 € Verkaufspreis |
|---|---|---|
| Maklerprovision (hälftig) | 1,78–3,57 % | 7.120–14.280 € |
| Notarkosten (Verkäufer-Anteil) | ca. 0,1–0,2 % | 400–800 € |
| Energieausweis (wenn neu) | 100–500 € | 100–500 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung | variabel | 0–30.000 €+ |
| Renovierungskosten für Verkauf | variabel | 0–50.000 € |
| Spekulationssteuer | 14–45 % auf Gewinn | 0–100.000 €+ |
| Grundbuch-Löschung (Grundschuld) | 0,2 % | 800 € |
| Umzugskosten | variabel | 1.000–5.000 € |
Maklerprovision: Neue Regelung seit 2020
Seit Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Bei vielen Verkäufern, die den Makler beauftragen, zahlen Käufer und Verkäufer je 2,975–3,57 % inkl. MwSt. (je nach Region).
Kein Makler: Beim Privatverkauf (ohne Makler) spart der Verkäufer die Provision. Der Aufwand für Inserierung, Besichtigungen und Verhandlung ist erheblich — aber möglich.
Vorfälligkeitsentschädigung: Der oft unterschätzte Kostenfaktor
Wer eine Immobilie verkauft, auf der noch ein laufender Kredit liegt, muss den Kredit meist vorzeitig ablösen. Die Bank verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung:
- Berechnung: Entgangene Zinsen der Bank bis zum Ende der Zinsbindung, abgezinst
- Typische Höhe: 1–5 % der Restschuld — bei 200.000 € also 2.000–10.000 €
- Vermeidung: Nach 10 Jahren Zinsbindung kann jeder Kredit mit 6 Monaten Frist kostenfrei gekündigt werden (§ 489 BGB)
Spekulationssteuer beim Hausverkauf
Sie fällt an, wenn:
- Das Haus weniger als 10 Jahre nach dem Kauf verkauft wird UND
- Es nicht selbst bewohnt war (oder weniger als 2 Jahre im Verkaufsjahr und den 2 vorherigen Jahren)
Der Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kaufnebenkosten minus Renovierungskosten) wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie selbst bewohnt wurde (mind. 2 der letzten 5 Jahre) oder die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist.
Energieausweis: Pflicht beim Verkauf
Der Energieausweis muss bei jedem Inserat angegeben und beim Notartermin vorgelegt werden. Wenn er älter als 10 Jahre ist oder noch keiner existiert, muss ein neuer her (50–400 €).
Checkliste: Vorbereitung des Hausverkaufs
- ☑ 10-Jahres-Frist prüfen (Spekulationssteuer!)
- ☑ Kreditvertrag: Wann endet die Zinsbindung? VFE berechnen
- ☑ Energieausweis vorhanden und aktuell?
- ☑ Grundbuch auf Lasten prüfen (Grundschulden, Rechte)
- ☑ Renovierungsmaßnahmen für bessere Optik planen
- ☑ Makler vs. Privatverkauf entscheiden
Weiterführende Artikel: Hausverkauf Ablauf | Hausverkauf Erfahrungsbericht | Ohne Makler verkaufen
