Ein Immobilienverkauf ist eine der größten finanziellen Transaktionen im Leben. Wer den Ablauf kennt, vermeidet teure Fehler und erzielt einen besseren Preis. Wir zeigen alle Schritte — ohne Verkäuferfloskeln.
Der Ablauf im Überblick
- Wertermittlung und Preisfindung
- Dokumente zusammenstellen
- Marketing und Inserate
- Besichtigungen durchführen
- Angebote prüfen und verhandeln
- Kaufvertrag vorbereiten (Notar)
- Notartermin
- Übergabe und Abwicklung
Schritt 1: Wertermittlung
Den richtigen Angebotspreis zu finden ist entscheidend. Zu hoch: Immobilie liegt lang, Image-Schaden. Zu niedrig: Geld verschenkt. Methoden:
- Vergleichswertmethode: Vergleichbare Objekte in der Umgebung analysieren
- Verkehrswertgutachten (Sachverständiger): 800–2.000 €, aber belastbar
- Makler-Werteinschätzung: Kostenlos, aber nicht immer objektiv
- Online-Tools: Erste Orientierung, nicht für Preisverhandlungen geeignet
Schritt 2: Dokumente vorbereiten
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf:
- ☑ Grundbuchauszug (aktuell, max. 3 Monate alt)
- ☑ Energieausweis (Pflicht bei Verkauf)
- ☑ Baupläne, Baugenehmigungen
- ☑ Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- ☑ Letzte Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung
- ☑ Teilungserklärung und WEG-Protokolle (bei Eigentumswohnung)
- ☑ Wartungsverträge und Handwerkerberichte
Schritt 3: Marketing
Professionelles Marketing erhöht den Verkaufspreis messbar:
- Professionelle Fotos (Weitwinkel, helles Licht) — Unterschied von 5–10 %
- Immobilienportal-Inserate (ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen)
- Expose mit vollständigen Daten, Grundrissen und realistischen Angaben
- Home Staging: Möblierung für Besichtigungen optimieren
Schritt 4–5: Besichtigungen und Verhandlung
Tipps für Besichtigungen:
- Haus vorher aufräumen und reinigen — klar
- Alle Räume zugänglich machen, kein "der Keller ist gerade nicht zugänglich"
- Ehrlich auf Fragen antworten — bekannte Mängel offenbaren (Arglisthaftung!)
- Kaufinteressenten qualifizieren: Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin einholen
Schritt 6–7: Notar und Kaufvertrag
Der Kaufvertrag wird immer vom Notar beurkundet — das schützt beide Seiten. Wichtig:
- Kaufvertrag-Entwurf vorab lesen (Notar schickt ihn meist 14 Tage vorher)
- Käufer zahlt in der Regel Notarkosten und Grunderwerbsteuer
- Eigentumsübergang im Grundbuch erfolgt erst Wochen nach dem Notartermin
Schritt 8: Übergabe
- Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen (Strom, Gas, Wasser)
- Alle Schlüssel übergeben (Hausschlüssel, Briefkasten, Keller, Garage)
- Technische Einweisung (Heizung, Rollladen, Alarm)
Verkaufskosten im Überblick
| Kostenart | Wer zahlt | Typische Kosten |
|---|---|---|
| Maklercourtage | Käufer und Verkäufer je 50 % | 3,57 % gesamt (inkl. MwSt.) |
| Notar | Käufer | 1,5–2 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 3,5–6,5 % je Bundesland |
| Spekulationssteuer | Verkäufer (wenn < 10 Jahre) | Abh. von Gewinn und Steuersatz |
| Energieausweis | Verkäufer | 100–500 € |
Lesen Sie auch: Spekulationssteuer berechnen | Renovieren vor dem Verkauf
