Eigennutzung oder Vermieten — die steuerliche Entscheidung
Wer ein Haus kauft, steht vor einer grundlegenden Frage: Selbst einziehen oder vermieten? Steuerlich unterscheiden sich beide Optionen erheblich. Es gibt keine universelle Antwort — aber klare Entscheidungsrahmen.
Steuerliche Gegenüberstellung
| Steueraspekt | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Keine (kein Zufluss) | Steuerpflichtig (§ 21 EStG) |
| Abschreibung (AfA) | Nicht möglich | 2 % p.a. des Gebäudewerts |
| Zinsen absetzbar | Nein | Ja, als Werbungskosten |
| Instandhaltung absetzbar | Nein (nur Handwerkerbonus) | Ja, als Werbungskosten |
| Verkauf nach 10 Jahren | Steuerfrei (§ 23 EStG) | Steuerfrei (§ 23 EStG) |
| Verkauf vor 10 Jahren | Steuerfrei (wenn 3 J Eigennutzung) | Steuerpflichtig |
| Eigenheim-Steuervorteil | Spekulationsfrist-Ausnahme | Keine Sonderregelung |
Wann Eigennutzung steuerlich besser ist
1. Geplanter Verkauf nach weniger als 10 Jahren
Wenn Sie planen, das Haus nach 3–8 Jahren zu verkaufen, ist Eigennutzung steuerlich entscheidend: Bei 3 Jahren Eigennutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre) kein Steuer auf den Gewinn — auch unter 10 Jahren Haltedauer.
2. Kein positiver Cashflow bei Vermietung
Wenn die Mieteinnahmen nach Kosten (Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung) keinen positiven Cashflow bringen, ist steuerliche Optimierung durch Vermietung eingeschränkt.
3. Hoher Eigenkapitalanteil
Bei viel Eigenkapital: Wenig Zinsen → wenig absetzbare Werbungskosten → Steuerersparnis durch Vermietung gering. Eigennutzung dann sinnvoller.
Wann Vermietung steuerlich besser ist
1. Hoher persönlicher Steuersatz
Wer 42–45 % Einkommensteuer zahlt, profitiert stark von Werbungskosten-Abzug. Jeder absetzbare Euro spart 42–45 Cent Steuern.
2. Hoher Fremdkapitalanteil
Bei 80 % Fremdfinanzierung: Zinsen sind hoch und komplett als Werbungskosten absetzbar. AfA obendrauf → oft Verluste in den ersten Jahren → Steuererstattung.
3. Langfristig vermieten und dann selbst nutzen
Strategie: Erst 10 Jahre vermieten (Steuervorteil), dann selbst einziehen (kein Veräußerungsgewinn mehr), dann steuerfrei verkaufen. Funktioniert wenn man die 10-Jahres-Frist nach Eigennutzungs-Start berücksichtigt.
Praxisbeispiel: AfA und Verluste
Kauf 2026, 500.000 € (300.000 € Gebäudewert, 200.000 € Grundstück), 80 % finanziert:
- AfA: 300.000 × 2 % = 6.000 €/Jahr
- Zinsen: 400.000 × 3,5 % = 14.000 €/Jahr
- Instandhaltung: 4.000 €/Jahr
- Mieteinnahmen: 18.000 €/Jahr
- Steuerpflichtiger Verlust: 18.000 - 24.000 = -6.000 €
- Steuerersparnis (42 %): 2.520 €/Jahr
Dieser "Steuerverlust" verrechnet sich mit anderen Einkünften — real profitabel.
Checkliste: Eigennutzung oder Vermietung entscheiden
- ☐ Persönlicher Steuersatz: Über 35 %? → Vermietung tendenziell besser
- ☐ Eigenkapital: Unter 50 %? → Vermietung hat mehr Steuervorteile
- ☐ Planungshorizont: Unter 10 Jahre? → Eigennutzung schützt vor Spekulationssteuer
- ☐ Mietmarkt: Hohe Mietrendite in der Lage? → Vermietung lukrativer
- ☐ Steuerberater einschalten für individuelle Berechnung
Mehr: Steuern als Vermieter | Selbstnutzung vs. Vermietung | Steuern beim Verkauf.
