Die ersten 6 Wochen: Was sofort zu tun ist
- Erbschein beantragen (beim Nachlassgericht). Ohne Erbschein können Sie weder verkaufen noch Bankkonten auflösen. Dauer: 4–12 Wochen. Kosten: ca. 0,5 % des Nachlasswerts
- Grundbuch prüfen: Wer ist als Eigentümer eingetragen? Gibt es andere Erben?
- Schulden prüfen: Grundschulden, Hypotheken, Verbindlichkeiten. Merke: Erbschaft = Aktiva UND Passiva. Ausschlagfrist: 6 Wochen (ab Kenntnis des Erbfalls)
- Versicherungen informieren: Gebäudeversicherung, Haftpflicht — Erbfall melden, Verträge ggf. übernehmen
- Erbschaftsteuer-Frist: Innerhalb 3 Monate nach Kenntnis des Erbfalls beim Finanzamt melden
Erbschaftsteuer auf Immobilien
Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach BewG (Bewertungsgesetz) — oft niedriger als der Marktwert. Ein Gutachten kann helfen, wenn das Finanzamt zu hoch bewertet.
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz (darüber) |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder | 400.000 € (je Kind) | 7–30 % |
| Enkel | 200.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Neffen, Nichten | 20.000 € | 15–43 % |
| Sonstige (Lebensgefährte, Freunde) | 20.000 € | 30–50 % |
Steuerfreie Erbschaft: Die Familienheim-Regelung
Erben Kinder oder Ehepartner das selbst bewohnte Familienheim, ist es erbschaftsteuerfrei — wenn:
- Erblasser hat bis zum Tod selbst darin gewohnt
- Erbe zieht innerhalb von 6 Monaten ein und bleibt mindestens 10 Jahre
- Bei Kindern: Wohnfläche maximal 200 m²
Die 3 Optionen für geerbte Immobilien
Option 1: Selbst einziehen
Günstig bei Familienheim-Steuerbefreiung + laufenden Wohnkosten. Nachteil: Ggf. müssen andere Miterben ausgezahlt werden.
Option 2: Vermieten
Laufende Einnahmen, AfA nutzbar, Werterhalt. Nachteil: Verwaltungsaufwand, Mieterrisiko, Spekulationsfrist beachten.
Option 3: Verkaufen
Sofortige Liquidität, kein Verwaltungsaufwand. Spekulationsfrist: Wenn der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besaß → Gewinnsteuer beim Verkauf.
Bei Erbengemeinschaft: Häufiger Streitfall
Wenn mehrere Erben vorhanden sind (Erbengemeinschaft), müssen alle zusammen entscheiden. Uneinigkeit kann zur Teilungsversteigerung führen — oft unter Marktwert. Empfehlung: Klare Einigung möglichst schnell; ggf. Mediator einschalten.
Checkliste: Immobilienerbschaft
- Erbschein beantragen (6 Wochen Ausschlagungsfrist beachten!)
- Schulden und Grundbuch prüfen
- Finanzamt innerhalb 3 Monate informieren
- Immobilienwert ermitteln (Gutachter oder Online-Rechner)
- Steuerberater konsultieren
- Entscheidung: Einziehen, vermieten oder verkaufen?
- Miterben einigen (bei Erbengemeinschaft)
