Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung (auch: Einliegerappartement, zweite Wohneinheit) ist eine eigenständige Wohnung im eigenen Haus — mit separatem Eingang, eigener Küche und Bad. Sie wird typischerweise vom Eigentümer vermietet, während dieser im gleichen Gebäude wohnt.
Rechnerischer Vorteil: Rate durch Miete decken
Beispiel:
Haus 500.000 € mit Einliegerwohnung 50 m²
Finanzierungsrate: 2.200 €/Monat (bei 3,8 %, 30 Jahren)
Miete Einliegerwohnung: 900–1.200 €/Monat
Effektive Belastung: 1.000–1.300 €/Monat (statt 2.200 €)
Über 30 Jahre: Miete zahlt ~30–40 % des Darlehens zurück.
Genehmigung und Baurecht
- Bebauungsplan prüfen: Ist zweite Wohneinheit erlaubt? (In WA meist ja, in WR manchmal eingeschränkt)
- Baugenehmigung: Einliegerwohnung im Neubau oft genehmigungsfrei (Bundesland abhängig). Umbau = fast immer Genehmigungspflicht
- Mindeststandards: Eigener Zugang, Mindestfläche (je nach Bundesland 20–35 m²), eigene Sanitär- und Küchenfunktionen
- Brandschutz: Eigene Brandabschnitte, Rauchmelder je Raum Pflicht
Steuerliche Behandlung
Mieteinkünfte
- Mieteinnahmen = Einkünfte aus V+V (§ 21 EStG) → normal versteuert
- Werbungskosten absetzbar: AfA auf Einliegerwohnungs-Anteil, Zinsen (anteilig), Reparaturen, Hausverwaltung
- AfA-Aufteilung: Nach Nutzflächen-Verhältnis (z. B. 20 % Einlieger = 20 % der Gebäudekosten absetzbar)
Verkauf und Spekulation
- Bei Verkauf unter 10 Jahren: Einliegerwohnungs-Anteil des Gewinns ist steuerpflichtig (nicht selbst genutzt)
- Eigengenutzter Anteil (Hauptwohnung): Steuerfrei nach 3 Jahren Eigennutzung
Mietvertrag und Rechte bei Einliegerwohnung
- Normaler Mietvertrag gilt (BGB, Mietrecht vollständig)
- Achtung: Keine erleichterte Kündigung wegen Eigentümer im Haus — Eigenbedarf bleibt der Standard-Kündigungsweg
- § 573a BGB: Nur bei max. 2 Wohnungen im Gebäude und Eigentümer wohnt selbst → vereinfachte Kündigung möglich (1 Monats-Verlängerung der Frist, aber ohne Begründungspflicht)
Checklist: Einliegerwohnung realisieren
- [ ] Bebauungsplan prüfen (zweite Wohneinheit erlaubt?)
- [ ] Baurechtsamt: Genehmigungspflicht klären
- [ ] Grundriss planen: Eigener Eingang, Schallschutz, separate Leitungen
- [ ] Energetischer Standard: Einlieger bei Neubau = GEG-Anforderungen wie Hauptgebäude
- [ ] Steuerberater: AfA-Berechnung und Finanzierungsoptimierung
- [ ] Mietvertrag: Rechtssicher, inkl. Nebenkostenabrechnung
