Die versteckten Kosten beim Hauskauf — ein vollständiger Überblick
Viele Käufer rechnen beim Hauskauf nur mit dem Kaufpreis. Doch bis zum Einzug kommen 10 bis 15 % obendrauf — und die sind nicht verhandelbar. Wer diese Kosten nicht einplant, gerät in Finanzierungsprobleme oder muss teuer nachfinanzieren. Hier erfahren Sie alle Positionen im Detail.
Baunebenkosten beim Hauskauf: Übersicht
| Kostenpunkt | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) | Ja |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | Ja |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % | Ja |
| Maklerprovision | 3,57 % (50/50 seit 2020) | Nein (wenn kein Makler) |
| Finanzierungskosten | 0,5–2 % Bearbeitungsgebühren | Wenn Kredit |
| Gutachterkosten | 0,5–1 % (empfohlen, nicht Pflicht) | Nein |
| Umzugskosten | 500–5.000 € | Nein |
| Erste Renovierungen | 2.000–50.000 € | Nein |
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland riesiger Unterschied
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Niedersachsen, Sachsen-Anhalt u.a. | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin, Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, Saarland, SH, NRW | 6,5 % | 26.000 € |
Notarkosten und Grundbucheintragung
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich im GNotKG geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das in der Regel:
- Notarbeurkundung Kaufvertrag: ca. 2.200–2.800 €
- Grundbucheintragung Eigentümer: ca. 1.200–1.500 €
- Grundbucheintragung Grundschuld (bei Finanzierung): ca. 1.000–1.300 €
- Gesamt: ca. 4.400–5.600 € (ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises)
Maklerprovision: Seit 2020 geändert
Seit dem 23.12.2020 gilt das neue Maklergesetz: Bei Privatverkäufen von Wohnimmobilien darf der Makler maximal 50 % der Provision auf den Käufer umlegen. In der Praxis zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 % (inkl. MwSt.) in den meisten Bundesländern. Beim Kauf ohne Makler entfällt diese Gebühr komplett — ein mögliches Einsparungspotenzial von 14.000–20.000 € beim obigen Beispiel.
Gesamtbeispiel: 400.000 € Kaufpreis in NRW (mit Makler)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 26.000 € |
| Notar + Grundbuch (1,5 %) | 6.000 € |
| Makler (3,57 %) | 14.280 € |
| Gesamte Nebenkosten | 46.280 € (11,6 %) |
| Gesamtinvestition | 446.280 € |
Checkliste: Alle Kaufnebenkosten einplanen
- ☐ Grunderwerbsteuer des Bundeslands korrekt recherchiert
- ☐ Notar-Angebote vergleichen (Hauptleistung: gesetzlich festgelegt, Nebenleistungen: verhandelbar)
- ☐ Maklervertrag genau lesen: Provision, Fälligkeit, Widerrufsfrist
- ☐ Eigenkapital: mindestens 10–15 % für Nebenkosten einkalkulieren
- ☐ Gutachter für Altbau unbedingt beauftragen
- ☐ Renovierungsreserve: 2–5 % des Kaufpreises separat zurücklegen
Mehr zum Thema: Nebenkosten Gesamtüberblick, Schritt-für-Schritt Hauskauf und Kaufpreisfaktor berechnen.
