Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Der Überblick
Viele Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis — und vergessen dabei die Kaufnebenkosten, die schnell 8 bis 15 % zusätzlich ausmachen können. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 32.000 bis 60.000 € on top. Wer diese Kosten nicht einplant, gefährdet die gesamte Finanzierung.
Die wichtigsten Posten sind: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggf. die Maklerprovision. Hinzu kommen kleinere Positionen wie Gutachterkosten oder Umzugskosten.
Grunderwerbsteuer: Der größte Kostenfaktor
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist in Deutschland Ländersache und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Sie wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist, und muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid bezahlt werden.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
Für alle Bundesländer detailliert: Grunderwerbsteuer-Rechner nach Bundesland.
Notarkosten: Pflicht bei jedem Immobilienkauf
In Deutschland ist jeder Immobilienkauf notariell zu beurkunden. Die Notarkosten richten sich nach der Gebührenordnung (GNotKG) und betragen typischerweise 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Sie umfassen:
- Beurkundung des Kaufvertrags (~0,8 %)
- Grundschuldbestellung für die Bank (~0,3 %)
- Treuhandabwicklung und Registeranmeldung
Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
Grundbuchgebühren: Eigentumsübertragung kostet
Die Eintragung ins Grundbuch (Eigentumsübertragung + Grundschuld) kostet ebenfalls Gebühren. Kalkulieren Sie hier rund 0,5 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
Maklerprovision: Halbe-halbe seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland: Wenn ein Makler sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig ist, werden die Kosten geteilt. Die übliche Gesamtprovision beträgt 6,0 bis 7,14 % inkl. MwSt., also je Seite maximal 3,57 %.
Wenn Sie ohne Makler kaufen (Privatverkauf), entfällt dieser Kostenpunkt komplett. Das spart bei 400.000 € bis zu 14.280 €.
Vollständige Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 €
| Kostenpunkt | Satz | Betrag (NRW) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 26.000 € |
| Notarkosten | 1,5 % | 6.000 € |
| Grundbuchgebühren | 0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision (Käufer) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamte Nebenkosten | 12,2 % | 48.280 € |
| Gesamtaufwand | 448.280 € |
In Bayern (günstigste GrESt, 3,5 %) würden die Nebenkosten bei gleichem Kaufpreis nur rund 37.280 € betragen — ein Unterschied von über 11.000 €.
Weitere Nebenkosten, die oft vergessen werden
- Gutachterkosten: Ein Wertgutachten kostet 500–2.000 €, ist aber oft sinnvoll. Den ungefähren Immobilienwert berechnen können Sie kostenfrei online.
- Gebäudeversicherung: Ab Eigentumsübergang notwendig, ca. 300–800 € jährlich.
- Umzugskosten: Je nach Entfernung und Umfang 500–5.000 €.
- Renovierungskosten: Oft direkt nach dem Kauf fällig, sollten in die Gesamtkalkulation eingehen.
- Bereitstellungszinsen: Fallen an, wenn die Finanzierung bereitgestellt, aber noch nicht abgerufen wird.
Spartipps: So reduzieren Sie die Nebenkosten
Bundesland strategisch wählen
Wer Flexibilität beim Standort hat, spart durch Kauf in Bayern oder Sachsen (3,5 % GrESt) gegenüber NRW oder Schleswig-Holstein (6,5 %) bei 400.000 € Kaufpreis bis zu 12.000 € Grunderwerbsteuer.
Ohne Makler kaufen
Direktkäufe vom Eigentümer sind oft möglich und sparen die komplette Maklerprovision. Auf Portalen wie ImmobilienScout24 finden sich zunehmend Privatangebote. Vergleichen Sie den Kaufpreisfaktor, um den Wert einzuschätzen.
Möbel separat kaufen
Werden Einbauküche, Möbel oder Einrichtungsgegenstände separat im Kaufvertrag ausgewiesen (gesonderter Kaufvertrag über Inventar), fällt auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt prüft dies allerdings kritisch — der Ansatz muss realistisch und dokumentiert sein.
Fazit: Nebenkosten immer vollständig einplanen
Kaufnebenkosten von 10–15 % sind beim Immobilienkauf die Regel, nicht die Ausnahme. Wer 400.000 € für eine Immobilie ausgibt, sollte mindestens 40.000–60.000 € Eigenkapital allein für die Nebenkosten einplanen — zusätzlich zur Eigenkapitalquote für den Kaufpreis selbst. Nutzen Sie unseren Rechner für den genauen Kaufpreisfaktor, um die Wirtschaftlichkeit zu prüfen.
