Warum Altbauten attraktiv sind
Altbauten — definiert als Gebäude vor 1978 — haben oft günstigere Kaufpreise als Neubauten. Hohe Decken, massive Wände, Parkett, Stuck, gewachsene Lagen: Altbauten haben Charme und Substanz. Aber: Die Kosten liegen oft im Verborgenen.
Die 10 größten Risiken beim Altbaukauf
| Risiko | Häufigkeit | Mögliche Kosten |
|---|---|---|
| Schimmel / Feuchte | Sehr häufig | 5.000–50.000 € |
| Elektrische Altinstallation (vor 1970) | Häufig | 15.000–40.000 € |
| Bleirohre / veraltete Wasserrohre | Mittel (vor 1970) | 10.000–25.000 € |
| Asbest (Spritzasbest, Platten) | Häufig (vor 1993) | 5.000–30.000 € (Entsorgung) |
| Schadstoffe (PCB, KMF, Teer) | Selten, aber teuer | 20.000–100.000 € |
| Dach (Ziegel, Dämmung, Unterspannbahn) | Häufig (>30 Jahre) | 20.000–80.000 € |
| Heizungsanlage veraltet | Sehr häufig | 15.000–35.000 € |
| Fenster (Einfachverglasung) | Sehr häufig (<2000) | 10.000–40.000 € |
| Statische Mängel, Risse | Selten | 5.000–200.000 €+ |
| Energetische Sanierungspflicht (GEG) | Neu ab 2028 | 30.000–80.000 € |
GEG und Sanierungspflicht ab 2028
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet ab 2028 Eigentümer beim Kauf eines Hauses mit schlechter Energieeffizienz (F oder G) zur Sanierung innerhalb von 2 Jahren. Das ist bei Altbauten häufig der Fall.
Konkret: Wenn das Haus keinen Energieausweis der Klasse E oder besser hat und Sie es kaufen, müssen Sie es ggf. energetisch nachrüsten. Kosten: 50.000–100.000 € je nach Zustand.
Wie man Risiken vor dem Kauf erkennt
Selbst prüfen
- Feuchtigkeitsflecken an Wänden und Decken (Keller, Bad, Außenwände)
- Schimmel hinter Möbeln oder in Ecken
- Leitungsführung im Keller: alte Bleirohre (graubraun, matt) vs. Kupfer/Kunststoff
- Stromkasten: Schmelzsicherungen → sehr altes System
- Dachboden: Dämmung vorhanden? Unterspannbahn? Zustand der Balken?
Gutachter beauftragen
Für Altbauten ist ein Sachverständiger kein Luxus, sondern Pflicht. Ein Bauzustandsgutachten kostet 500–2.000 € und kann Ihnen 50.000 € Sanierungskosten ersparen.
Altbau-Sanierung: Was kostet was?
- Heizung (Wärmepumpe): 15.000–35.000 €, KfW-Förderung bis zu 70 % (BEG)
- Dach: 150–300 €/m² inkl. Dämmung
- Fassadendämmung (WDVS): 100–200 €/m² Fassadenfläche
- Fenster: 800–2.000 € pro Fenster inkl. Einbau
- Elektrik komplett: 15.000–40.000 €
- Bäder sanieren: 8.000–25.000 € pro Bad
Wann lohnt sich der Altbaukauf trotzdem?
- Kaufpreis deutlich unter Neubaupreis (mind. 20–30 % Abschlag)
- Lage ist A oder B — Wertentwicklung sichert Investition
- Sie haben Eigenkapital für Sofortsanierung
- Sie bauen Sanierungskosten voll in KFZ-Förderung ein (BEG 2025+)
