Was ist Sanierungsstau?
Sanierungsstau entsteht, wenn notwendige Erhaltungsmaßnahmen über Jahre hinausgezögert wurden. Das betrifft Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Elektrik oder Leitungen. Je länger die Verzögerung, desto höher der Wertabzug — und das Risiko für Folgeschäden.
Die teuersten Sanierungsposten
| Sanierungsmaßnahme | Typische Kosten | Lebensdauer |
|---|---|---|
| Dach erneuern (200 m²) | 20.000–40.000 € | 40–60 Jahre |
| Heizung (Gas-Brennwert) | 8.000–15.000 € | 20–25 Jahre |
| Heizung (Wärmepumpe) | 15.000–30.000 € | 20–25 Jahre |
| Fassade dämmen (WDVS) | 150–250 €/m² | 30–40 Jahre |
| Fenster erneuern (10 Stück) | 8.000–15.000 € | 30–40 Jahre |
| Elektrik erneuern | 5.000–20.000 € | 40+ Jahre |
| Badezimmer sanieren | 8.000–25.000 € | 25–30 Jahre |
| Keller trocken legen | 5.000–30.000 € | dauerhaft |
Wie Gutachter den Abzug berechnen
Gutachter nutzen die "Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden" nach ImmoWertV:
- Alterswertminderung: Jährlich ca. 1–1,5 % des Gebäudewerts
- Zustandsabzug: Tatsächliche Mängel werden einzeln bewertet und abgezogen
- Instandhaltungsrückstau: Summe der aufgeschobenen Maßnahmen (oft 1:1 vom Wert abziehbar)
Faustregeln für Käufer
- Jeder Euro Sanierungsbedarf → ca. 1 Euro Preisabzug beim Kaufpreis verlangen
- Bei unsicherer Schadenshöhe → Abschlag von 20–30 % fordern und verhandeln
- GEG-Pflichten (Heizungstausch ab 2028): Einkalkulieren, ob das Objekt betroffen ist
- Vor Kauf: Baugutachter (Bauingenieur) zur Besichtigung mitnehmen — Kosten: 300–600 € für 1–2 Stunden, gut investiertes Geld
Für Verkäufer: Sanieren oder mit Abschlag verkaufen?
Faustregel: Kleinere Maßnahmen (unter 10.000 €) rechnen sich meist (ROI 100–150 %). Große Maßnahmen (Dach, Heizung) selten — Preisaufschlag bleibt oft unter Sanierungskosten. Ausnahme: Energieausweis verbessern (von E auf C) kann 5–10 % mehr Kaufpreis bedeuten.
