Wohnflächenberechnung: Wo Käufer oft überrascht werden
Die im Exposé genannte Wohnfläche ist nicht immer das, was man intuitiv erwartet. Was tatsächlich zur Wohnfläche zählt und was nicht, regelt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) — und das Ergebnis überrascht viele Käufer und Mieter. Wer versteht wie Wohnfläche berechnet wird, zahlt nicht zu viel für quadratmäßig falsch ausgewiesene Immobilien.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Was gilt?
Die WoFlV gilt für geförderten Wohnraum, wird aber in der Praxis auch für freifinanzierten Wohnungsbau und Mietrecht als Maßstab herangezogen. Für selbst genutzte Häuser gilt die DIN 277 — aber auch im Privatbereich wird oft die WoFlV als Vergleich genutzt.
Anrechnungstabelle: Was zählt wie viel?
| Raumtyp | Anrechnung | Bedingung |
|---|---|---|
| Wohnräume (Deckenhöhe ≥ 2 m) | 100 % | Standard |
| Wohnräume (Deckenhöhe 1–2 m) | 50 % | Dachschräge |
| Wohnräume (Deckenhöhe unter 1 m) | 0 % | Nicht zählend |
| Balkon / Terrasse | 25–50 % | Überdacht: 50 %, offen: 25 % |
| Loggia (beidseitig geschlossen) | 50 % | Ja |
| Keller (unbeheizt, nicht ausgebaut) | 0 % | Kein Wohnraum |
| Keller (ausgebaut, beheizt) | 100 % | Wenn Aufenthaltsraum |
| Garage (separat) | 0 % | Kein Wohnraum |
| Dachboden (nicht ausgebaut) | 0 % | Kein Aufenthaltsraum |
| Dachgeschoss (ausgebaut, Fenster) | Je nach Deckenhöhe | WoFlV Deckenhöhe-Regel |
Praxisbeispiel: Dachgeschoss-Wohnung
Ein Zimmer im Dachgeschoss hat 25 m² Grundfläche, aber Dachschrägen:
- 10 m² mit Deckenhöhe über 2 m → 10 m² voll zählend
- 10 m² mit Deckenhöhe 1–2 m → 5 m² (50 %)
- 5 m² mit Deckenhöhe unter 1 m → 0 m²
- Gesamte anrechenbare Wohnfläche: 15 m² statt 25 m²!
Wohnfläche und Mietrecht: Abweichung kann zur Mietminderung führen
Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung um den prozentualen Unterschied. Beispiel: 90 m² angegeben, nur 80 m² real (11 % Abweichung) → Mieter kann ca. 11 % Miete einbehalten.
Checkliste: Wohnfläche beim Kauf prüfen
- ☐ Grundriss mit Maßen anfordern und selbst nachmessen
- ☐ Dachschrägen: Deckenhöhe in jedem Punkt messen
- ☐ Balkon / Terrasse: Welcher Anteil wurde eingerechnet?
- ☐ Keller / Garage: Nicht in Wohnfläche enthalten?
- ☐ Bei Abweichung: Kaufpreisanpassung fordern oder Gutachter beauftragen
- ☐ Mehr zur Berechnung: Wohnfläche berechnen
Mehr zu Wertermittlung: Immobilienwert berechnen, Bewertungsmethoden und Sachverständiger beauftragen.
