Wohnfläche: Eine häufig strittige Zahl
Die Wohnflächenangabe im Exposé ist oft falsch — manchmal zugunsten des Verkäufers oder Vermieters. Studien zeigen: In 50–60 % der Fälle weicht die tatsächliche Wohnfläche von der Exposé-Angabe ab, meist um 2–8 %. Bei 10 % der Fälle um über 10 %. Das hat erhebliche Auswirkungen auf Kaufpreis und Miete.
Was zählt zur Wohnfläche? (Wohnflächenverordnung WoFlV)
| Bereich | Anrechnung | Beispiel |
|---|---|---|
| Normale Wohnräume | 100 % | Wohn-, Schlaf-, Esszimmer |
| Küche, Bad, Flur | 100 % | Alles was zur Wohnung gehört |
| Balkon, Terrasse (einseitig) | 25 % | Standard-Balkon |
| Balkon überdacht / gut ausgestattet | 50 % | Wintergarten-ähnlich |
| Keller / Abstellraum (unter Gebäude) | 0 % | Kellerabteil gehört NICHT zur WF |
| Dachschrägen (Höhe unter 1 m) | 0 % | Unnutzbare Fläche |
| Dachschrägen (1 m bis 2 m Höhe) | 50 % | Eingeschränkt nutzbar |
| Dachschrägen (über 2 m Höhe) | 100 % | Normal nutzbar |
| Garage / Carport | 0 % | Nicht zur Wohnfläche |
Wichtige Ausnahmen und Sonderfälle
DIN 277 vs. WoFlV
Achtung: Manche Exposés berechnen nach DIN 277 (technische Norm) — die ist oft höher als WoFlV, weil Keller und Nebenräume eingerechnet werden. Im Mietrecht gilt aber WoFlV! Im Kaufrecht: keine gesetzliche Pflicht-Norm, aber WoFlV ist üblich.
Treppenhäuser, Schächte
Gemeinsame Treppenhäuser = Gemeinschaftseigentum, nie Wohnfläche. Interne Treppen in Maisonette = anteilig zur Wohnfläche.
Wintergärten
Beheizt und vollständig verglast: 100 % Wohnfläche. Nur überdacht: 25–50 %. Offen: 0 %.
Warum die genaue Wohnfläche so wichtig ist
- Mietrecht: Bei mehr als 10 % Abweichung nach unten → Mieter kann Miete mindern (BGH-Rechtsprechung)
- Kaufpreis: Bei 8.000 €/m² in München: 5 m² Differenz = 40.000 € Wert-Unterschied
- Hausgeld: Wird oft nach Wohnfläche aufgeteilt — falsche Angabe = zu viel zahlen
- Heizkosten: Abrechnungsgrundlage bei zentraler Abrechnung
So überprüfen Sie die Wohnfläche selbst
- Grundriss mit Maßangaben vom Vermieter/Verkäufer anfordern
- Selbst nachmessen: Lasermessgerät (ab 15 € im Baumarkt) — oder beauftragen
- Flächen nach WoFlV berechnen (Schrägen, Balkon, Keller beachten)
- Mit Exposé-Angabe vergleichen
- Bei Abweichung über 3 m²: schriftlich beim Vermieter/Makler nachfragen
Was tun bei falscher Wohnfläche?
- Als Mieter: Bei über 10 % Abweichung → Miete rückwirkend mindern (Verjährung 3 Jahre!)
- Als Käufer: Vor dem Kauf: Nachverhandeln oder Kaufpreis anpassen. Nach dem Kauf: Schadensersatz möglich bei arglistiger Täuschung
- Als Vermieter: Lieber korrekt angeben — Mietminderung im Nachhinein ist teurer
Mehr: Immobilienwert berechnen | Grundriss lesen | Mietrecht Tipps.
