Wie wird ein Immobilienwert berechnet?
Der Wert einer Immobilie ist kein fester, objektiver Preis — er wird berechnet. Abhängig vom Objekt und Zweck gibt es drei standardisierte Verfahren, die in Deutschland anerkannt sind. Gutachterausschüsse, Banken und Gerichte nutzen diese Methoden.
Übersicht: Die drei Verfahren
| Verfahren | Für welche Objekte? | Hauptfokus |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | ETW, Einfamilienhäuser in gut vergleichbaren Lagen | Marktpreise ähnlicher Objekte |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Objekte (MFH, Gewerbe) | Erträge (Mieteinnahmen) |
| Sachwertverfahren | Selbstgenutzte EFH, Sonderimmobilien | Substanzwert des Gebäudes |
1. Vergleichswertverfahren
Das einfachste und am häufigsten angewandte Verfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in gut entwickelten Märkten.
Funktionsweise
- Gutachterausschuss sammelt Kaufpreise von vergleichbaren Transaktionen
- Vergleichswerte werden für Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr angepasst
- Ergebnis: Marktwert pro m² für ähnliche Objekte
Stärken und Schwächen
- Stärke: Spiegelt aktuelles Marktgeschehen wider
- Schwäche: Funktioniert nur wenn ausreichend Vergleichsverkäufe vorhanden (dünne Märkte = ungenau)
2. Ertragswertverfahren
Methode für Renditeobjekte — der Wert leitet sich aus dem nachhaltigen Ertrag (Miete) ab.
Vereinfachte Formel
Jahresrohertrag (Jahresmiete) - Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Versicherung) = Reinertrag Gebäude × Vervielfältiger (abhängig von Liegenschaftszins) + Bodenwert (separat bewertet) = Ertragswert
Der Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins ist der marktübliche Zinssatz für die Bodenwertverzinsung — je niedrigerer Liegenschaftszins, desto höher der Vervielfältiger, desto höher der Ertragswert. In München: 1,5–2,5 % (sehr teuer). In strukturschwachen Regionen: 6–10 %.
3. Sachwertverfahren
Methode wenn keine Vergleichswerte und keine Erträge vorhanden — z.B. eigengenutztes Einfamilienhaus in Kleinststadt.
Vereinfachte Formel
Bodenwert (Grundstücksgröße × Bodenrichtwert) + Gebäudesachwert (Normalherstellungskosten × m² - Alterswertminderung) + Außenanlagen = Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor aus Kaufpreissammlung) = Sachwert
Welches Verfahren ist für mein Objekt richtig?
| Objekttyp | Empfohlenes Verfahren |
|---|---|
| ETW in Großstadt | Vergleichswert (primär) |
| ETW in Kleinstadt (wenig Vergleiche) | Sachwert + Vergleichswert |
| Vermietetes MFH | Ertragswert (primär) |
| Selbstgenutztes EFH | Sachwert + Vergleichswert |
| Gewerbeimmobilien | Ertragswert |
| Spezialimmobilien (Kirche, Fabrik) | Sachwert |
Warum weichen Verkehrswert und Angebotspreis oft ab?
Der Angebotspreis ist was Verkäufer verlangen — der Verkehrswert ist der theoretische Marktwert. Abweichungen entstehen durch:
- Emotionale Preisvorstellungen des Verkäufers
- Verhandlungsspielraum (Angebot bewusst 5–10 % zu hoch)
- Besondere Features, die Methoden nicht vollständig erfassen (Dachterrasse, besondere Lage)
- Marktschnelligkeit (knappes Angebot treibt über Sachwert)
Eigenen Wert ermitteln: Kostenloser Immobilienwertrechner | Gutachter beauftragen | Kaufpreisfaktor berechnen.
