Warum ist die Wohnflächenberechnung wichtig?
Die Wohnfläche beeinflusst direkt: Kaufpreis (€/m²), Miethöhe, Betriebskostenabrechnung und Erbschaftsteuer-Bemessung. Eine falsche Flächenangabe kann tausende Euro Unterschied bedeuten — und bei Mietverhältnissen zu Rückforderungsansprüchen führen (BGH: bis zu 10 % Abweichung tolerierbar, darüber hinaus Mietminderung möglich).
WoFlV: Der Standard für Mietwohnungen und Kauf
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist der gesetzliche Standard für Wohnräume. Sie gilt für Mietwohnungen (seit 2004) und wird bei Kaufpreisbeschreibungen üblicherweise verwendet.
WoFlV-Regeln:
- Raumhöhe ≥ 2,00 m → 100 % der Fläche zählt
- Raumhöhe 1,00–2,00 m → 50 % zählt
- Raumhöhe < 1,00 m → 0 % zählt
- Balkone, Loggien, Dachterrassen: 25–50 % (je nach Ausführungsqualität)
- Wintergärten unbeheizbar: 25 %, beheizbar: 50 %
- Keller, Garage, Abstellräume außerhalb Wohnung: 0 %
DIN 277: Der Standard im Bauwesen
DIN 277 wird für Baugenehmigungen, Baukostenberechnungen und im Sachwertverfahren verwendet. Sie zählt die Bruttogrundfläche (BGF) und Nettogrundfläche (NGF) des gesamten Bauwerks.
Wichtigste Unterschiede DIN 277 vs. WoFlV:
| Fläche | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
| Flur, Diele | 100 % (≥ 2m Höhe) | 100 % |
| Dachschräge ≥ 2m | 100 % | 100 % |
| Dachschräge 1–2m | 50 % | 100 % |
| Keller (Aufenthaltsraum) | 0 % | 100 % |
| Treppenhaus | 0 % | 100 % |
| Balkon | 25–50 % | 100 % |
Ergebnis: DIN 277-Fläche ist typisch 15–25 % größer als WoFlV-Fläche beim selben Objekt.
Häufige Fehler in der Praxis
- Alte Grundrisse mit DIN 277 als "Wohnfläche" deklariert → Übertreibung
- Balkon zu 100 % angerechnet → falsch nach WoFlV
- Abstellraum im Keller als Wohnfläche → unzulässig
- Heizungskeller oder Waschkeller in Fläche → falsch
Was tun bei falscher Flächenangabe?
Als Mieter: BGH erlaubt Mietminderung bei > 10 % Abweichung nach unten. Als Käufer: Rücktrittsrecht bei arglistiger Täuschung (Abweichung > 10 % und Wissen des Verkäufers).
