Warum ohne Makler bewerten?
Makler haben ein Eigeninteresse: Für Verkäufer wollen sie hohen Preis (mehr Provision), für Käufer niedrig. Eine unabhängige Wertermittlung kostet zwar Zeit, schützt aber vor teuren Fehlern auf beiden Seiten. Wer ein Objekt kaufen oder verkaufen will, sollte den Wert immer selbst kennen — unabhängig vom Makler.
Schritt 1: Bodenrichtwert ermitteln
Der Bodenrichtwert gibt den amtlichen Wert pro m² Grundstücksfläche an. Kostenlos abrufbar über BORIS-DE (boris.rlp.de, boris.nrw.de etc.) oder über Gutachterausschüsse. Für ein 300 m² Grundstück in einer Stadt mit 400 €/m² Bodenrichtwert = 120.000 € Bodenwert.
Wichtig: Bodenrichtwert ≠ Marktwert — er ist ein amtlicher Durchschnittswert, kein Kaufpreis.
Schritt 2: Vergleichspreise recherchieren
Aktuelle Angebote auf ImmoScout24, Immowelt und eBay-Kleinanzeigen geben einen Marktüberblick. Wichtig: Angebotspreise sind oft 5–15 % höher als tatsächliche Kaufpreise (Verhandlungsspielraum einkalkulieren).
- Vergleiche mindestens 10 ähnliche Objekte (±20 % Fläche, gleiches PLZ)
- Beachte: Baujahr, Zustand, Etage, Ausrichtung beeinflussen Preis stark
- Gutachterausschüsse veröffentlichen regionale Kaufpreisammlungen (kostenpflichtig, ca. 10–50 €)
Schritt 3: Wohnfläche korrekt berechnen
Viele Eigentümer kennen ihre echte Wohnfläche nicht. Messen Sie nach WoFlV (Wohnflächenverordnung): Vollwertig zählen Räume mit ≥ 2,20 m Deckenhöhe. Räume 1,00–2,20 m → 50 %. Räume unter 1,00 m → 0 %. Keller und Garage zählen nicht.
Abweichung zwischen Grundbuch-Angabe und echter WoFlV-Fläche: in älteren Objekten bis 15 %. Das wirkt sich direkt auf den Preis/m² aus.
Schritt 4: Zustandsabzüge kalkulieren
| Zustand | Abzug vom Neuwert |
|---|---|
| Sehr gut / neuwertig | 0–5 % |
| Gut (gepflegt, kleinere Mängel) | 5–15 % |
| Mittel (Renovierungsbedarf) | 15–30 % |
| Schlecht (Sanierungsstau) | 30–50 % |
| Abrissreif | Nur Bodenwert |
Schritt 5: Alle Faktoren zusammenführen
Beispiel: 80 m² ETW, Baujahr 1995, guter Zustand, Berlin-Charlottenburg
- Vergleichspreise: 5.500–6.500 €/m² → Mittelwert 6.000 €/m²
- Wohnfläche: 78 m² (korrekt nach WoFlV) × 6.000 = 468.000 €
- Zustandsabzug: Gut, kein Abzug
- Lageaufschlag: Charlottenburg + 5 % = 491.400 €
- Marktwert-Schätzung: ca. 490.000 €
Wann brauche ich doch einen Gutachter?
- Erbschaft oder Scheidung (Gutachten gerichtsfest nötig)
- Sonderimmobilien (Denkmal, Gewerbe, Wald)
- Streitigkeiten mit Finanzamt oder Versicherung
- Kaufpreisverhandlung bei Abweichung über 15 % vom Marktwert
