Wohnen auf Zeit: Was sind die Optionen?
Kurzfristiges Wohnen gibt es in verschiedenen Rechtsformen — mit sehr unterschiedlichen Anforderungen:
- Zeitmietvertrag: Klassisches Mietverhältnis mit vereinbartem Ende
- Untervermietung: Hauptmieter vermietet Teil der Wohnung weiter
- Ferienwohnung / Airbnb: Kurzzeit-Übernachtung als Gewerbe
- Möbliertes Zimmer: Sonderform mit erleichterten Bedingungen
Zeitmietvertrag (§ 575 BGB): Wann ist er wirksam?
Ein befristeter Mietvertrag ist NUR wirksam wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt. Ohne Grund: Vertrag läuft unbefristet weiter!
Zulässige Befristungsgründe:
- Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familie nach Ablauf der Frist
- Wesentliche Instandsetzung oder Umbau, die mit Mieter unmöglich
- Wohnung soll einem Mitarbeiter überlassen werden (Dienstverhältnis)
Der Grund muss im Vertrag schriftlich angegeben sein — pauschale Befristung ohne Begründung = unbefristet.
Untervermietung: Was Mieter brauchen
Mieter dürfen Teile ihrer Wohnung untervermieten — brauchen dafür aber die Erlaubnis des Vermieters. Voraussetzungen:
- Berechtigtes Interesse des Mieters (z. B. finanzielle Not, neue Lebensgemeinschaft, befristete Abwesenheit)
- Vermieter darf Erlaubnis nur bei wichtigem Grund verweigern
- Keine Überbelegung der Wohnung
- Gesamtwohnung untervermieten: Nur mit ausdrücklicher Erlaubnis, auch bei vorübergehender Abwesenheit
Möbliertes Zimmer: Erleichterter Kündigungsschutz
Wer in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ein Zimmer vermietet (Untermiete beim Eigentümer), hat erleichtertes Kündigungsrecht: Kündigung mit 15 Tagen zum Monatsende möglich — ohne Begründungspflicht.
Airbnb und Kurzzeitvermietung: Was gilt?
- Genehmigungspflicht in vielen Städten: Berlin, München, Hamburg haben Zweckentfremdungsverbote
- Mieter brauchen Erlaubnis des Vermieters für gewerbliche Kurzzeitvermietung
- Steuerlich: Unter 520 €/Jahr steuerfrei (Pauschalgrenze), darüber Einkommensteuer
- Versicherung: Gebäude- und Haftpflichtversicherung prüfen — privat vs. gewerbliche Nutzung
Wie wir in unserem Ratgeber zur Ferienwohnung-Besteuerung erläutert haben, ist die steuerliche Behandlung komplex.
