Wenn die Bank einen schlechten Zinssatz anbietet oder das Eigenkapital fehlt, fragen viele Immobilienkäufer bei der Familie an. Ein Verwandtendarlehen — also ein Kredit von Eltern oder Großeltern — kann steuerlich vorteilhaft sein. Aber das Finanzamt schaut genau hin.
Was ist ein Verwandtendarlehen?
Ein Verwandtendarlehen ist ein privatrechtlicher Darlehensvertrag zwischen Familienmitgliedern. Es unterliegt denselben zivilrechtlichen Regeln wie ein Bankdarlehen — und muss, um steuerlich anerkannt zu werden, auch so behandelt werden.
Steuerliche Voraussetzungen: Was das Finanzamt fordert
Das Finanzamt erkennt Verwandtendarlehen nur an, wenn sie einem "Fremdvergleich" standhalten — d.h. zu Konditionen wie unter fremden Dritten:
- Schriftlicher Darlehensvertrag mit Laufzeit, Zinssatz, Tilgungsplan
- Marktüblicher Zinssatz: Nicht deutlich unter dem üblichen Bankzins (Orientierung: KfW-Konditionen, Marktzins +/- tolerierte Abweichung)
- Tatsächliche Durchführung: Regelmäßige Zinszahlungen und Tilgungen auf separatem Konto
- Klare Vereinbarung: Keine mündlichen Absprachen, keine Stundungen ohne vertragliche Grundlage
Was bringt das steuerlich?
Wenn der Darlehensnehmer (Käufer) vermietet: Die Zinszahlungen an die Eltern sind als Werbungskosten absetzbar. Die Eltern versteuern die Zinserträge — oft aber mit einem niedrigeren Steuersatz als der Darlehensnehmer zahlen würde. Netto ergibt sich ein Familienvorteil.
Beispiel: 200.000 € Darlehen zu 3,5 %, Zinsen 7.000 €/Jahr. Darlehensnehmer (42 % Steuersatz) spart 2.940 €/Jahr. Eltern (25 % Abgeltungssteuer) zahlen 1.750 €/Jahr. Familienvorteil: 1.190 €/Jahr.
Risiken und Fallen
- Kein schriftlicher Vertrag → Finanzamt erkennt Zinsen nicht als Werbungskosten an
- Zinssatz zu weit unter Marktüblichkeit → verdeckte Schenkung, schenkungsteuerpflichtig
- Zahlungen nicht nachweisbar → Betriebsprüfung kann gesamte Konstruktion ablehnen
- Rückzahlung unter Druck in der Familie → Konflikpotenzial unterschätzen
Schenkung statt Darlehen: Wann besser?
Eltern können Kindern alle 10 Jahre 400.000 € steuerfrei schenken (Freibetrag § 16 ErbStG). Bei kleineren Beträgen ist eine Schenkung oft einfacher als ein kompliziertes Darlehenskonstrukt. Kombinationen aus Schenkung (Eigenkapital) + Verwandtendarlehen (Rest) sind möglich und steuerlich oft optimal.
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