Vermietete Wohnung kaufen: Kauf bricht nicht Miete
Der juristische Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) bedeutet: Kaufen Sie eine bereits vermietete Wohnung, treten Sie automatisch in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Der Mieter bleibt — zumindest vorerst.
Was Sie als neuer Eigentümer übernehmen
- Den bestehenden Mietvertrag mit allen Konditionen
- Die vereinbarte Miethöhe (auch wenn sie unter dem Marktpreis liegt)
- Die Kaution — der Vorbesitzer muss sie an Sie übergeben (prüfen!)
- Laufende Betriebskostenabrechnungen
- Alle Pflichten des Vermieters (Instandhaltung, Mängelbeseitigung)
Rendite-Check: Was ist die Wohnung wirklich wert?
Vermietete Wohnungen werden oft günstiger verkauft als leerstehende — der sogenannte Vermietungsabschlag beträgt typisch 10–20 %. Prüfen Sie:
| Kennzahl | Berechnung | Beispiel |
|---|---|---|
| Ist-Miete | Aktuell gezahlte Miete/Monat | 900 €/Monat |
| Brutto-Rendite | (12 × Kaltmiete) / Kaufpreis | 10.800 / 240.000 = 4,5 % |
| Mietpotenzial | Was wäre bei Neuvermietung? | 1.200 €/Monat (+33 %) |
| Kaufpreis leerstehend | Ohne Vermietungsabschlag | ca. 280.000 € |
Kann ich den Mieter kündigen?
Eigenbedarf
Ja — wenn Sie, enge Familienangehörige oder Haushaltsangehörige die Wohnung selbst beziehen wollen. Aber: Sperrfrist! Bei umgewandelten Eigentumswohnungen (früher Mietwohnung, jetzt ETW verkauft) gilt eine Sperrfrist von 3–10 Jahren je nach Stadt.
Sperrist bei umgewandelten Wohnungen
- Standard: 3 Jahre Sperrfrist (§ 577a BGB)
- In angespannten Märkten (z. B. Berlin, München): bis zu 10 Jahre!
- Sperrfrist gilt auch für Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung
Mieterhöhung möglich?
Ja — Sie können die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, aber nur schrittweise: max. 20 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten: 15 %). Zuerst zum Mietspiegel wechseln.
Worauf beim Kauf besonders achten?
- Mietvertrag vollständig lesen — gibt es Sondervereinbarungen?
- Aktuelle Miete vs. Mietspiegel vergleichen
- Kaution in Höhe von X Monatsmieten vorhanden und übergeben?
- Zahlungshistorie des Mieters erfragen (Mietrückstände?)
- Zustand der Wohnung — darf besichtigt werden vor Kauf?
- Laufzeit und Kündigungsfristen im Mietvertrag
- Wohnfläche korrekt angegeben? (Abweichung > 10 % → Minderungsrecht)
Fazit: Gut oder schlecht?
Vermietete Wohnung als Investment: Ideal — sofortige Rendite, kein Leerstand, Vermietungsabschlag als Kaufvorteil. Der eingeschränkte Zugang zur Wohnung ist kalkulierbar.
Vermietete Wohnung zum Selbstnutzen: Schwieriger — Sperrfrist beachten, Eigenbedarf muss echten Bedarf haben, sonst drohen Schadensersatz und Strafanzeige.
Weiterführende Artikel: Als Vermieter selbst verwalten | Mietspiegel verstehen | Eigenbedarfskündigung
