Der Mietspiegel ist das zentrale Instrument für die ortsübliche Vergleichsmiete — und damit Grundlage für Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und Neuvermietung. Dennoch kennen viele Mieter und Vermieter ihn kaum.
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine von Gemeinden erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen. Er zeigt, was für Wohnungen mit bestimmten Merkmalen (Größe, Lage, Baujahr, Ausstattung) marktüblich gezahlt wird.
Es gibt zwei Typen:
- Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Weniger aufwendig, geringerer rechtlicher Stellenwert
- Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Wissenschaftlich erhoben, anerkanntes Beweismittel vor Gericht
Wo gibt es einen Mietspiegel?
Nicht jede Stadt hat einen. Mietspiegel gibt es vor allem in größeren Städten. Kleinere Gemeinden nutzen oft Vergleichsobjekte oder Gutachten statt eines formalen Mietspiegels.
- München, Berlin, Hamburg, Frankfurt: Qualifizierter Mietspiegel
- Viele Mittelstädte: Einfacher Mietspiegel
- Kleine Gemeinden und ländliche Regionen: Kein Mietspiegel
Wie liest man einen Mietspiegel?
Typischerweise enthält ein Mietspiegel:
- Kategorien nach Wohnungsgröße (z.B. 40–60 m², 60–80 m²)
- Baujahrsgruppen (z.B. 1960–1979, 1980–1999, ab 2000)
- Lagegruppen (einfach, mittel, gut)
- Ausstattungsmerkmale (Bad, Heizung, Küchenausstattung)
- Spannenwerte (Minimum / Mittelwert / Maximum in €/m²)
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt innerhalb dieser Spanne. Der Mittelwert ist die wichtigste Orientierungsgröße.
Wann ist der Mietspiegel relevant?
Für Vermieter: Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Der qualifizierte Mietspiegel ist das stärkste Begründungsmittel — einfacher und schneller als ein Gutachten.
Für Mieter: Mietpreisbremse prüfen
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Neuvermietungsmiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zum Vergleich: Mietspiegel nutzen. Wird die Grenze überschritten, kann der Mieter die Überzahlung zurückfordern.
Was tun, wenn kein Mietspiegel existiert?
- Vergleichswohnungen: 3 ähnliche Objekte in der Gemeinde als Begründung
- Gutachten eines Sachverständigen
- Mietdatenbank (wo vorhanden)
Mehr: Mietpreisspiegel 2026 | Mietminderung: Wann und wie hoch?
