Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung findet statt, wenn ein Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann und die Bank die Zwangsvollstreckung beantragt. Das zuständige Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) setzt einen Termin an, veröffentlicht das Gutachten und nimmt Gebote entgegen. Wer das höchste Gebot abgibt und den Zuschlag erhält, wird neuer Eigentümer.
Klingt attraktiv — und kann es sein. Aber Zwangsversteigerungen haben Besonderheiten, die sie für Unvorbereitete zur Kostenfalle machen können.
Wo finden Sie Zwangsversteigerungstermine?
- zvg.de: Offizielles Portal der Justiz mit allen bundesweiten Terminen
- Amtsgerichte: Aushang und lokale Bekanntmachungen
- argetra.de: Kommerzieller Dienst mit Zusatzinfos
Das Mindestgebot und die 5/7-Zehntel-Grenze
Das Gericht setzt einen Verkehrswert (durch Gutachter ermittelt) fest. Wichtige Regeln:
- Bei einem Gebot unter 5/10 des Verkehrswerts: Gericht muss den Zuschlag versagen
- Bei einem Gebot zwischen 5/10 und 7/10: Gläubiger können Versagung des Zuschlags beantragen
- Ab 7/10 des Verkehrswerts: Zuschlag kann nicht mehr versagt werden
- Kein gesetzliches Mindestgebot ab dem zweiten Termin
In der Praxis liegen Zuschläge oft bei 70–90 % des Verkehrswerts — je nach Objekt und Bieterinteresse.
Die versteckten Risiken
- Gutachten ist kein Kaufvertrag: Das Gutachten beschreibt das Objekt — aber der Bieter kauft wie besehen, ohne Gewährleistung
- Kein Besichtigungsrecht vor dem Termin: Bewohner müssen nicht hereinlassen. Sie bieten blind
- Bestehendes Mietverhältnis: Mieter mit Mietvertrag müssen nicht ausziehen — Eigenbedarfskündigung erst nach Erwerb möglich
- Grundbuch-Lasten: Nicht alle Lasten erlöschen mit dem Zuschlag (z. B. Nießbrauch, Wohnrecht)
- Sofortige Zahlung: Kaufpreis muss innerhalb von 6–8 Wochen bezahlt werden — Finanzierung muss vorab gesichert sein
- Keine Rückabwicklung: Nach dem Zuschlag kein Rücktritt möglich
Checkliste: Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung
- Gutachten vollständig gelesen und verstanden?
- Grundbuch beim Gericht eingesehen (Abteilung II: Lasten)?
- Objekt von außen besichtigt (und wenn möglich von innen)?
- Finanzierung vorab mit Bank geklärt (kein Kredit unter Zeitdruck!)?
- Maximales Gebot vorab festgelegt (und nicht im Biet-Eifer überschreiten!)?
- Grunderwerbsteuer und Gerichtskosten einkalkuliert?
Wie Sie den Verkehrswert selbst einschätzen können: Verkehrswert vs. Marktwert erklärt. Was beim normalen Immobilienkauf zu beachten ist: Immobilienkauf Checkliste.
