Sanierungsgebiet: Ähnlich wie Denkmal-AfA — aber andere Grundlage
Neben der Denkmal-AfA (§ 7i EStG) gibt es eine verwandte Steuervergünstigung für Gebäude in städtebaulichen Sanierungsgebieten (§ 7h EStG). Beide bieten erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten — aber die Voraussetzungen unterscheiden sich.
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Gemeinden können bestimmte Stadtteile als förmlich festgelegte Sanierungsgebiete ausweisen (§§ 136 ff. BauGB). Ziel ist die Behebung städtebaulicher Missstände durch:
- Modernisierung veralteter Gebäude
- Behebung von Wohnungsmissständen
- Aufwertung städtebaulich vernachlässigter Quartiere
Bekannte Beispiele: Viele Gründerzeitviertel in Ostdeutschland (Leipzig Lindenau, Magdeburg Stadtmitte), Altbauquartiere in Westdeutschland.
Steuervorteile nach § 7h EStG
Bei Vermietung
- 9 % der Modernisierungskosten p. a. in den ersten 8 Jahren
- 7 % in den folgenden 4 Jahren
- = 100 % über 12 Jahre vollständig absetzbar
Bei Selbstnutzung
- 9 % der Modernisierungskosten p. a. über 10 Jahre
- = 90 % absetzbar
Unterschied § 7h vs. § 7i
| Merkmal | § 7h (Sanierungsgebiet) | § 7i (Baudenkmal) |
|---|---|---|
| Grundlage | Städtebauliches Sanierungsgebiet | Denkmalschutz |
| Genehmigung durch | Gemeinde (Sanierungsträger) | Denkmalbehörde |
| Bescheinigung | Sanierungsbescheinigung Gemeinde | Denkmalbescheinigung |
| Abschreibungssatz | Identisch | Identisch |
| Kombination möglich? | Nein (nur eines) | Nein |
Wo finden Sie Sanierungsgebiete?
- Stadtplanungsamt / Bauordnungsamt der Gemeinde
- Online-Stadtplan mit Sanierungsgebieten (manche Städte publizieren das)
- Makler mit lokaler Spezialisierung
- Investoren-Netzwerke für Denkmal- und Sanierungsimmobilien
Risiken und Fallstricke
- Abgelaufene Sanierungsgebiete: Einmal aufgehobene Gebiete verlieren die Förderung
- Bescheinigung Pflicht: Ohne Bescheinigung der Gemeinde keine erhöhte AfA
- Kaufpreis: Sanierungsgebiete sind oft von Vertrieben zu teuer vermarktet
- Sanierungsqualität prüfen: Was wurde modernisiert? Prüfen Sie die Leistungsbeschreibung
Rechenbeispiel: Sanierungsgebiet vs. Standard-Bestandsimmobilie
Bei 200.000 € Modernisierungsanteil und 42 % Steuersatz:
- § 7h: 18.000 € p. a. Abschreibung → 7.560 € Steuerersparnis/Jahr → 90.720 € in 12 Jahren
- Standard 2 % AfA: 4.000 € p. a. → 1.680 € → 50 Jahre zu warten
Weiterführende Artikel: Denkmal-AfA erklärt | Denkmalschutzimmobilien kaufen | Steuergrundlagen Vermieter
