Was ist Mietkauf?
Beim Mietkauf wird eine Immobilie zunächst gemietet, mit der Option oder Verpflichtung zum späteren Kauf. Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet. Klingt ideal für Käufer ohne Eigenkapital — ist aber meist teurer als klassischer Kauf.
Die drei Mietkauf-Varianten
1. Klassischer Mietkauf (Kaufvertrag sofort)
Kaufvertrag wird sofort notariell beurkundet. Käufer zieht ein und zahlt monatlich (Mietanteil + Tilgungsanteil). Nach Ende der Laufzeit (5–15 Jahre) ist die Immobilie bezahlt. Nachteil: Grunderwerbsteuer sofort fällig, rechtlich komplexer.
2. Optionsmiete (Kaufoption)
Normaler Mietvertrag + separater Optionsvertrag. Mieter zahlt Optionsprämie (1–5 % des Kaufpreises). Kann die Immobilie innerhalb eines definierten Zeitraums zum festgelegten Preis kaufen. Mietzahlungen werden (teilweise) angerechnet.
3. Leasingmodell (Immobilien-Leasing)
Selten, meist für Gewerbeimmobilien. Monatliche Leasingrate, am Ende Kauf zum Restwert. Steuerlich für Unternehmen interessant.
Typische Konditionen und Kosten
| Faktor | Klassischer Kauf | Mietkauf |
|---|---|---|
| Eigenkapital nötig | 20 % + NK | Oft 0–5 % |
| Monatliche Rate | Kreditrate | Mietrate (oft 20–40 % höher) |
| Kaufpreis-Anrechnung | n/a | 10–30 % der Miete |
| Gesamtkosten über 20 J. | Niedriger | Oft 15–30 % höher |
| Flexibilität bei Kündigung | Komplex | Je nach Vertrag |
Die Fallstricke beim Mietkauf
- Überhöhter Kaufpreis: Anbieter kalkulieren Risikopuffer ein → Kaufpreis 5–15 % über Marktwert
- Höhere Gesamtkosten: Wer klassisch kaufen kann, zahlt fast immer weniger
- Kein Eigentum während Mietphase: Verkäufer könnte insolvent werden → Absicherung durch Eintragung im Grundbuch prüfen!
- Kein Wertzuwachs für Mieter: Steigt der Marktpreis, profitiert Verkäufer (festgelegter Kaufpreis)
- Optionsprämie verloren: Wird Option nicht gezogen, ist die Prämie weg
Wann Mietkauf sinnvoll sein kann
- Fehlende Bonität für klassische Finanzierung (Selbstständige, Berufseinsteiger)
- Objekt in sehr guter Lage mit erwartetem Wertzuwachs (fixer Kaufpreis als Vorteil)
- Übergangsphase: Verkauf eigener Immobilie ausstehend, neues Objekt sichern
Rechtliche Absicherung beim Mietkauf
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen (sichert Kaufoption)
- Notarielle Beurkundung aller wesentlichen Vereinbarungen
- Rechtsanwalt vor Vertragsunterzeichnung beauftragen
