Maklervertrag: Was ist das eigentlich?
Mit dem Maklervertrag beauftragen Sie einen Makler, Ihre Immobilie zu vermarkten und einen Käufer zu vermitteln. Er regelt Laufzeit, Pflichten, Provision und Exklusivität.
Einfacher Maklervertrag vs. Alleinauftrag
| Einfacher Auftrag | Alleinauftrag (einfach) | Qualifizierter Alleinauftrag |
|---|---|---|
| Mehrere Makler beauftragen möglich | Nur ein Makler | Nur ein Makler, Eigentümer darf auch nicht selbst verkaufen |
| Kein Tätigkeitsnachweis nötig | Makler hat Pflicht zur Tätigkeit | Volle Tätigkeit + Berichtspflicht |
| Provision nur bei Abschluss | Provision bei Verkauf durch ihn | Ggf. Aufwendungsersatz bei Kündigung |
Empfehlung für Eigentümer: Einfacher Alleinauftrag mit begrenzter Laufzeit (3–6 Monate). Vermeiden: Qualifizierter Alleinauftrag ohne Rücktrittsrecht.
Welche Klauseln sind problematisch?
- Zu lange Laufzeit: Mehr als 6 Monate ohne ordentliche Kündigung = Risiko bei schlechter Performance
- Ausschließlichkeit + Eigenverkaufsverbot: Qualifizierter Alleinauftrag — Sie dürfen selbst niemanden ansprechen. Nur akzeptieren, wenn Sie dem Makler stark vertrauen
- Provisionspflicht bei Eigengeschäft: Manche Verträge fordern Courtage auch wenn Sie selbst einen Käufer finden — unbedingt streichen lassen
- Automatische Verlängerung: Maklervertrag verlängert sich automatisch — achten Sie auf Kündigungsfristen
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Seit 23.12.2020 gilt: Courtage wird hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Typische Gesamtprovision: 5,95–7,14 % inkl. MwSt.
- Verkäufer zahlt: 2,975–3,57 % (inkl. MwSt.)
- Käufer zahlt: 2,975–3,57 % (inkl. MwSt.)
Bei 400.000 € Verkaufspreis: Je Seite ca. 12.000–14.000 € Courtage.
Wann verdient der Makler die Provision?
Der Makler verdient die Provision nur bei nachgewiesenem Kausalzusammenhang: Er hat einen Käufer vermittelt, der den Vertrag unterschrieben hat. Kein Erfolg = keine Provision (§ 652 BGB).
Ausnahmen:
- Reservierungsgebühr: Zulässig bis max. 10–15 % der Courtage, wird bei Kauf angerechnet
- Aufwendungsersatz: Nur bei qualifiziertem Alleinauftrag mit expliziter Vereinbarung
Was Sie verhandeln können
- Laufzeit (6 Monate statt 12)
- Provisionshöhe (3,57 % statt 3,57 % — selten, aber möglich bei hochwertigem Objekt)
- Eigenverkaufsklausel: "Vermieter darf selbst verkaufen ohne Courtage" einfügen
- Reporting-Pflicht: Makler muss wöchentlich/monatlich Bericht erstatten
- Leistungsgarantien: Professionelle Fotos, 3D-Tour, mehrere Portale
Wann ohne Makler verkaufen?
- Sie haben Zeit (Privatverkauf dauert länger)
- Gutes Netzwerk (Interessenten aus dem Bekanntenkreis)
- Hochpreisige Immobilie (Courtage sehr groß = lohnt sich Eigenvermarktung)
- Stark nachgefragte Lage (Käufer finden Sie auch ohne Makler)
