In 7 Phasen zur erfolgreichen Wohnungsverkauf
Ein Wohnungsverkauf dauert durchschnittlich 3–6 Monate. Wer alle Schritte kennt und vorbereitet ist, vermeidet teure Fehler und erzielt den besten Preis.
Phase 1: Vorbereitung (Wochen 1–2)
- [ ] Grundbuchauszug einholen (Grundbuchamt, ca. 20–30 €) — prüfen auf Belastungen, Rechte Dritter
- [ ] Energieausweis bestellen (Pflicht! Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, 100–500 €)
- [ ] WEG-Unterlagen zusammenstellen: Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand
- [ ] Baulastenverzeichnis prüfen (beim Baurechtsamt)
- [ ] Grundriss besorgen oder anfertigen lassen (für Exposé)
- [ ] Alle Reparaturen erledigen, die leicht sichtbar sind (Türen, Fenster, Fußboden)
Phase 2: Bewertung (Wochen 2–3)
- [ ] Online-Wertermittlung als ersten Anhaltspunkt
- [ ] Vergleichspreise auf Immoscout24 und Immonet prüfen
- [ ] Optional: Gutachter oder Makler für verbindliche Werteinschätzung
- [ ] Angebotspreise von ähnlichen Wohnungen in derselben Lage notieren (Marktpreis verstehen)
- [ ] Reservepreis festlegen: Unterster Preis, unter dem Sie nicht verkaufen
Phase 3: Vermarktung (Wochen 3–8)
- [ ] Professionelle Fotos (Tageslicht, aufgeräumt, Weitwinkel)
- [ ] Exposé erstellen: Fakten, Highlights, Grundriss, Lage, Energieausweis-Klasse
- [ ] Portale: Immoscout24 (Pflicht), Immonet, Kleinanzeigen.de
- [ ] Social Media: Facebook-Gruppen, lokale Stadtgruppen
- [ ] Makler: wenn gewünscht, Courtageverhandlung (max. 3,57 % = hälftig auf Käufer/Verkäufer)
Phase 4: Besichtigungen (Wochen 4–10)
- [ ] Besichtigungstermine in Gruppen organisieren (effizienter als Einzeltermine)
- [ ] Wohnung aufräumen, lüften, Licht an
- [ ] Alle Informationen parat haben (Hausgeld, Nebenkosten, letzte Nebenkostenabrechnung)
- [ ] Interessenten nach Finanzierungsnachweis fragen
- [ ] Rückmeldungen notieren, Preisbereitschaft einschätzen
Phase 5: Kaufverhandlung (Wochen 8–12)
- [ ] Bestes Angebot analysieren: nicht nur Preis, auch Zahlungsfähigkeit und Flexibilität
- [ ] Kaufpreisverhandlung: Spielraum von max. 3–5 % einplanen
- [ ] Finanzierungsbestätigung der Bank anfordern
- [ ] Übergabetermin und -bedingungen klären (mit/ohne Einbauküche, Keller etc.)
Phase 6: Notarvertrag (Wochen 10–14)
- [ ] Notar aussuchen (Empfehlung von Käufer oder eigene Wahl)
- [ ] Kaufvertragsentwurf prüfen (auf Vollständigkeit, keine unerwarteten Klauseln)
- [ ] Notartermin: beide Seiten + ggf. Vollmachten
- [ ] Auflassungsvormerkung: Käufer wird im Grundbuch vorgesichert
Phase 7: Übergabe und Abschluss
- [ ] Kaufpreis auf Konto eingegangen? Erst dann Schlüssel übergeben
- [ ] Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselübergabe, Mängeldokumentation
- [ ] Grundbuchumschreibung: Notar veranlasst automatisch
- [ ] Spekulationssteuer prüfen: Besitz unter 10 Jahre und nicht selbst bewohnt → Einkommensteuer auf Gewinn
