Leerstand: Das stille Problem der Kapitalanlage
Eine leerstehende Wohnung kostet Geld — jeden Monat. Keine Einnahmen, aber laufende Kosten: Betriebskosten, Grundsteuer, Instandhaltung, Zinsen. Für Kapitalanleger ist Leerstand der schnellste Weg in die roten Zahlen. Hier erfahren Sie, was zu tun ist.
Was kostet Leerstand monatlich?
| Kostenart | Beispiel (70 m², Mittelstadt) |
|---|---|
| Entgangene Kaltmiete | 800–1.200 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld (WEG) | 150–300 € |
| Grundsteuer | 30–80 € |
| Versicherung (anteilig) | 20–40 € |
| Finanzierungskosten (Zins + Tilgung) | 800–1.500 € |
| Gesamtbelastung | 1.800–3.100 €/Monat ohne Einnahmen |
Rechtliche Risiken bei längerem Leerstand
Zweckentfremdungsverbot
In vielen Großstädten (Berlin, München, Hamburg) darf Wohnraum nicht dauerhaft leer stehen. Städte können Vermietungsgebote aussprechen oder Bußgelder verhängen:
- Berlin: Bis 500.000 € Bußgeld bei dauerhaftem Leerstand ohne Genehmigung
- München: Bis 50.000 € Bußgeld
- Hamburg: Rückgabe als Mietwohnung kann erzwungen werden
Versicherungsrisiko
Viele Gebäude- und Inhaltsversicherungen schließen Schäden aus, die durch Leerstand entstehen (Frost, Vandalismusschäden). Bei längerem Leerstand: Versicherer informieren und ggf. Sonderklausel vereinbaren.
Warum steht eine Wohnung leer?
Häufige Ursachen und Lösungen:
| Ursache | Lösung |
|---|---|
| Miete zu hoch für den Markt | Marktmiete ermitteln, Preis senken |
| Schlechter Zustand / Modernisierungsbedarf | Kosmetische Renovierung vor Inserat |
| Schlechte Fotos im Inserat | Professionelle Fotos beauftragen |
| Falsche Portale | Mehrere Plattformen nutzen |
| Strukturschwache Lage | Preis senken oder alternative Nutzung prüfen |
Schnell neue Mieter finden
- Inserat sofort auf allen Portalen: Immoscout, Immonet, eBay-KA gleichzeitig
- Professionelle Fotos: Schlecht fotografierte Wohnungen = keine Anfragen
- Faire Miete: Marktmietspiegel prüfen — Überpreise verlängern Leerstand
- Zielgruppe ansprechen: WG-geeignet? Studentenwohnheim? Kurzzeitvermietung temporär?
- Möbliert anbieten: Höhere Miete, kürzere Leerstandsphase
- Makler einschalten: Bei schwierigen Lagen oder wenn man keine Zeit hat
Alternative Nutzungen bei strukturellem Leerstand
- Kurzzeitvermietung (Airbnb) — wenn kommunal erlaubt
- Gewerbeumwidmung prüfen (Büro, Arztpraxis — genehmigungspflichtig)
- Verkauf: Leerstand zu nutzen um Wohnung ohne bewohnte Besichtigung zu zeigen
- Möblierte Langzeitvermietung (oft 20–30 % über Marktmiete)
Checkliste: Leerstand schnell beenden
- ☐ Ursache analysieren: Preis, Zustand, Lage?
- ☐ Marktmiete prüfen und ggf. anpassen
- ☐ Fotos professionell erneuern
- ☐ Auf allen Portalen gleichzeitig inserieren
- ☐ Versicherer über Leerstand informieren
- ☐ Zweckentfremdungsrecht der Stadt prüfen
- ☐ Nach 4–6 Wochen Leerstand: Strategie überdenken (Makler, Preis, alternative Nutzung)
Mehr: Selbst verwalten oder Makler? | Leerstand Risiken | Rendite berechnen.
