München 2026: Marktlage nach dem Zinsschock
München war 2022 auf dem Preishöhepunkt bei über 10.000 €/m² für Eigentumswohnungen. Der Zinsanstieg 2022–2024 hat Preise um 12–18 % gedrückt. 2026 stabilisiert sich der Markt: Nachfrage erholt sich, Preise tendenziell wieder leicht steigend.
Aktuelle Preise nach Stadtteilen (2026)
| Stadtteil | Preis ETW (€/m²) | Preis EFH (€/m²) | Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|---|
| Maxvorstadt / Schwabing | 9.500–12.000 | 12.000–15.000 | 32–40 |
| Bogenhausen / Haidhausen | 8.000–11.000 | 10.000–14.000 | 28–36 |
| Schwabing-West / Neuhausen | 8.500–11.500 | 11.000–14.500 | 30–38 |
| Glockenbachviertel | 9.000–12.500 | – | 30–38 |
| Sendling / Westend | 7.500–9.500 | 9.000–12.000 | 26–32 |
| Pasing / Aubing | 6.000–8.000 | 7.500–10.000 | 22–28 |
| Riem / Berg am Laim | 5.500–7.500 | 7.000–9.500 | 20–26 |
| Moosach / Feldmoching | 5.000–7.000 | 6.500–9.000 | 18–24 |
Was kostet ein typisches Objekt 2026?
3-Zimmer-ETW, 75 m², guter Zustand
- Maxvorstadt: 720.000–900.000 €
- Sendling: 560.000–710.000 €
- Pasing: 450.000–600.000 €
- Moosach: 375.000–525.000 €
Einfamilienhaus, 150 m², 400 m² Grundstück
- Gute Stadtlage: 1.500.000–2.200.000 €
- Stadtrand: 900.000–1.400.000 €
- Umland (bis 30 km): 600.000–1.000.000 €
Lohnt sich Kaufen in München noch?
Bei Kaufpreisfaktor 30–38 und Bauzins von 3,8 % ist Kaufen in München fast ausschließlich für Eigennutzer mit sehr langem Horizont (15+ Jahre) sinnvoll. Für reine Kapitalanlage ist die Mietrendite (2,5–3,2 %) zu gering.
Eigennutzer profitieren von: mietfreiem Wohnen im Alter, Inflationsschutz, stabiler Wertentwicklung (langfristig).
Tipps für München-Käufer
- Randlagen und Umland prüfen: Augsburg, Freising, Erding — deutlich günstiger, S-Bahn-Anbindung vorhanden
- Förderprogramme nutzen: Münchner Wohnbaugesellschaft mbH (GWG), staatliche Förderprogramme für Familien
- Bieterverfahren: Häufig in München. Maximales Gebot vorab festlegen und nicht überschreiten
- Energetischen Zustand prüfen: GEG-Sanierungspflicht ab 2028 kann bei Altbauten 50.000–100.000 € kosten
